都市更新條例修法公聽會：回應釋字709號與文林苑案爭議

核心議題

• 本次公聽會主要針對《都市更新條例》修正草案進行討論，以回應文林苑案、大法官釋字第709號解釋所引發的社會疑慮，並探討如何兼顧公共福祉、民眾權益及居住正義。
• 核心議題涵蓋都更現況窒礙、同意比例調整、權利變換估價選任、強制拆除機制、公有土地參與、協議合建稅負減免、公辦都更可行性及都市計畫連結等面向。

相關爭議

• 容積獎勵明確性與審議程序冗長：估價師公會陳理事長建議容積獎勵應明確化，不需審議；胡偉良委員認為政府過分計較容積獎勵導致審議冗長。吳孟德先生指出都更獎勵少於聯開，致使都更案轉為聯開。劉欣蓉助理教授批評容積獎勵放任民間主導，造成城市醜陋化、M型化。不動產開發公會于秘書長則認為若無容積獎勵，無人願都更。
• 同意比例與強制拆除：詹順貴律師認為大法官解釋未宣告第22條違憲，若提高同意比例，文林苑案仍可能發生，建議對具高度公益性都更案考慮徵收。彭龍三理事長質疑強徵條款雖刪除但強拆條款保留，認為強拆是黑道行為。許俊美理事長建議維持強制拆除機制，但需踐行正當法律程序，避免少數不同意戶綁架全案。內政部蕭次長表示已刪除強制徵收條款，但保留強制拆除作為最後手段，並強化程序嚴謹性。
• 同意書撤銷條件：估價師公會陳理事長及胡偉良委員認為無條件撤銷將阻礙都更推動，對實施者及同意戶不公。杜國源理事長建議應在有條件下允許撤銷，若資訊不對稱或權益變動應可撤銷。內政部蕭次長回應已修法為「有條件撤回」，如獲配面積、權利價值不低於核准時或財務負擔不高於原報核時，則不得撤回。
• 權利變換估價師選任與公正性：估價師公會陳理事長強調估價結果需經審議會審議，非估價師或實施者能操作，並澄清20%誤差非指可接受。詹順貴律師質疑估價師不願接不同意地主委託，缺乏公益使命。彭龍三理事長舉自身案例說明估價誤差巨大，且審議委員會不看內容。內政部蕭次長表示修法後將由實施者與所有權人共推3家，不成則由地方政府抽籤決定，並有覆核機制。
• 公有土地參與都更與社會住宅：詹竣傑執行秘書建議公有土地分回後應以不出售為原則，優先提供公益性空間、社會福利設施及社會住宅。劉欣蓉助理教授批評公有地管理機關不作為，放任建商將公有地與私有地劃在一起蓋豪宅，變相圖利。內政部蕭次長表示此議題若缺漏應在住宅法中規範，並考量事業單位執行困難，尊重地方政府意見。
• 協議合建稅負減免：陳諶理事長、許俊美理事長、胡偉良委員、詹順貴律師均支持協議合建應予稅負減免，甚至容積獎勵，以避免假權變、減少紛爭、縮短審議流程。內政部蕭次長回應，增值稅及契稅屬地方稅，已授權地方政府於自治法規中決定是否減免。
• 公辦都更與人力：詹順貴律師、王章凱講師、劉欣蓉助理教授、姚文智立法委員均主張應加強政府主導大面積公辦都更，認為現行民間小面積都更效益有限，且政府應負起責任。內政部蕭次長及許代理署長則回應，全國都更人力僅175人，若全由政府主導有困難，需引進民間資金，但認同公辦都更應加強。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 本次公聽會將會歸納整理所有發言意見，並彙集成冊，送交立法院全體委員作為審查「都市更新條例」修正草案的重要參考。
• 內政部表示將會把各方口頭及書面意見納入修法參考，並配合立法院內政委員會的修法小組提出妥善建議。
• 立法院將由姚文智委員及邱文彥委員組成修法小組，於近期（星期五）開始緊鑼密鼓地協商修法工作，並儘量將各界想法納入。