住宅法修正草案公聽會：資訊揭露與產業權責爭議
內政委員會會議日期：2016-09-29
立法院內政委員會召開「住宅法修正草案」公聽會，核心討論產業公會提供統計資訊的義務、資訊透明與商業機密的衝突，以及相關團體權利義務與罰則的衡平性。與會學者專家及業界代表普遍質疑草案條文的明確性、公會執行能力及罰則的合理性，行政部門則承諾將再與各界溝通檢討，以確保資訊揭露的合理性與可行性。
討論事項一
審查「住宅法修正草案」公聽會 (討論提綱)
核心議題
- 本次公聽會主要討論「住宅法修正草案」中，關於相關產業公會及團體在法律上是否有義務提供住宅建案的相關統計資訊，以及資訊公開的範疇與商業機密、自由市場經濟之間的潛在衝突，並探討修正條文中涉及相關團體權利、義務與罰則的衡平性與比例原則。
- 會議亦觸及整體居住品質的提升、基本居住水準的界定與安置、違章建築處理、土地容許使用、住宅更新、興建住宅者強制入會、住宅稅捐優惠、住宅貸款補貼、租金補貼、空屋釋出誘因、社會住宅租金上限與稅賦優惠等廣泛議題。
相關爭議
- 產業公會提供資訊義務與法律授權爭議：業界代表質疑公會並無法律授權強制會員提供資訊，也缺乏公權力與資源執行蒐集義務，不應被課以罰則。
- 資訊揭露內容不明確：多方代表指出草案中「相關統計資訊」及「其他必要之住宅資訊」定義模糊，缺乏可預見性與可量度性，恐違反法律明確性原則。
- 資訊透明與商業機密、個人資料保護的衝突：業界擔憂揭露預售屋未成交資料、客戶消費行為等可能侵犯商業機密與個人隱私權。
- 罰則衡平性與比例原則：針對公會處以高額罰鍰（最高可達100萬元且按次處罰），被認為缺乏可課責性、可歸責性，且與公會非營利、無執行力的性質不符。
- 實價登錄與新法規定的疊床架屋：有意見認為現行實價登錄已提供部分資訊，若新法規定重複蒐集，將造成社會資源浪費並增加業者負擔，且現行實價登錄仍有預售屋及租賃資訊未完全揭露的盲點。
- 資訊揭露對金融與產業經濟的衝擊：業界擔憂強制揭露餘屋資訊可能導致銀行抽銀根、影響公司營運，甚至造成房價下跌、交易量縮減，進而衝擊整體經濟。
- 政府資訊統計分析責任的歸屬：有代表主張資訊統計分析應是政府的責任，而非推給缺乏資源和公權力的產業公會。
立法委員發言
陳超明 立法委員
- 公會沒有相關權力，處罰卻針對公會或各團體，但他們沒有義務及責任強制建商陳報所有資料，將來會產生很多爭議問題。
- 應注意正確、完整、及時、透明資訊與自由市場經濟、商業機密之間是否存在衝突。
- 修正條文中涉及相關團體所負之權利、義務與罰則的衡平性是否符合比例原則，避免政府權力無限擴張而民間團體被打壓。
- 政府應以大數據處理問題，而非每件事都想管，否則會變成共產黨，且應實地了解民間交易困難與個資法影響。
黃昭順 立法委員
- 住宅法修正草案未充分傾聽民意，未與民間團體及產業公會溝通，造成爭議。
- 條文中多處存在「空白授權」，可能製造未來紛爭，應兼顧消費者保障、業界困難及人民財產權。
- 內政部應在立法院審查前更慎重地與相關團體進行溝通與協調。
徐榛蔚 立法委員
- 主管機關應建立公開透明資訊，產業只是配合者，不應強制配合並處以按次罰款。
- 質疑產業公會的角色定位、強制要求會員申報的約束力、會員提供不實資料時的責任歸屬，以及權利義務是否對等。
- 主管機關應自行整合資料，而非強制業者加入公會或賦予公會強制申報義務。
- 建議社會住宅租金應與自償率脫鉤，以確實照顧弱勢鄉親，避免鄰避效應。
相關人員回應
謝哲勝 董事長 台灣法學基金會
- 住宅法立法重點應在提升整體住宅品質，而非過度著重社會住宅。
- 建議主管機關應課以義務，對不符基本居住水準的家戶提供安置措施，並拆除危及健康安全的住宅。
- 應將違章建築納入住宅法規範，並增訂住宅使用不得有礙周邊家戶寧靜、安全及衛生的條文與罰則。
- 建議自用住宅免徵房屋稅及地價稅，並提供空屋釋出租稅誘因。
- 提供資訊的義務人應為持有資訊的當事人或其代理人，不應課責公會，且資訊內容應明確，罰則須符合法律明確性原則。
唐飛雄 主任委員 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會法規委員會
- 批評修法過程未找產業界溝通，缺乏程序正義，且條文定義不明確卻設有罰則，違反憲法正當程序。
- 質疑公會沒有公權力、經費、執行力要求會員提供客戶資料，尤其涉及個人隱私與商業機密。
- 認為現有實價登錄已提供成交資訊，新規定恐造成資訊紊亂、投機叢生、同業惡性競爭及疊床架屋。
- 建議刪除相關罰則條文，改以獎勵方式鼓勵公會協助政府蒐集資訊，並說服民眾同意提供資料。
王進祥 榮譽理事長 地政士公會全國聯合會
- 建議住宅法修法應配合實價登錄修正，將預售屋和租賃納入實價登錄範圍，並強化網站功能。
- 反對住宅法與實價登錄疊床架屋，認為是浪費社會資源。
- 強調資訊提供應以當事人主義為原則，不應將責任歸咎於協助者如地政士或公會，因其無法強制建商提供資料，且可能導致虛價登錄。
- 政府應負責資訊統計分析，並輔導公會提供資訊，而非採用罰責。
- 指出實價登錄在備註欄限制字數、房價地價未分離、舊大樓停車位內含面積等問題，導致房價資訊失真。
于俊明 秘書長 中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會
- 草案第49條資訊內容不明確（如「其他必要之住宅資訊」），如同空白支票，不符法律明確性與比例原則。
- 公會僅為商業團體，無公權力與資訊蒐集優勢，缺乏可課責性與可歸責性，不應被處以高額罰鍰。
- 公會經費有限，缺乏執行機制，強制要求將導致公會難以存在。
- 草案第53條要求開工後申報、預售前備查及每季提報餘屋資料，範圍不明，影響營業自由並增加產業負擔，且與實價登錄重複。
- 按季公布餘屋資料可能干涉公司營運，並製造交易糾紛，建議不宜入法。
李謀定 秘書長 臺灣省建築公會聯合會
- 要求建商申報餘屋或銷售狀況，涉及人民自由交易權益，恐影響銀行資金流向，對中小型建商可能造成金融效應。
- 認為法律不應以超大型政府立場制定，應考量民間公司實際營運困難。
李福隆 教授 高雄市立空中大學法政學系
- 將住宅法定位為社會法，而非行政法，在衡平各方利益時應更謹慎。
- 現行法規未賦予產業公會提供市場資訊的行政義務，其作為公益社團法人，不應直接賦予行政法上的行政義務。
- 資訊揭露有助交易安全，但若未與業者溝通，可能造成自由市場經濟的寒蟬效應，且需平衡商業機密與個人資料保護。
- 商業團體法第五條規定公會有統計任務，但此任務應是服務會員或協助政府，不應附隨罰則；建議提供補助或獎勵誘因。
陳玉霖 理事長 中華民國不動產估價師全國聯合會
- 支持住宅價格透明化，認為住宅價格透明度需強化，尤其預售屋透明度不足。
- 強調交易量資訊不足，應將交易量與空屋率結合，以提供消費者更全面的參考資訊。
- 資訊蒐集具有公益性，但政府應提出配套措施說明如何使用這些資訊，並明確規定需提供哪些資料。
- 公會要完整取得資訊需有法律授權與主管機關協助，且需考量人力、物力與經費問題，建議初期以鼓勵方式，有收入後再課以罰責。
彭揚凱 召集人 社會住宅推動聯盟
- 認同資訊公開透明是健康交易市場的共識，應從消費者角度思考資訊對其意義，特別是住宅作為最昂貴商品的資訊揭露。
- 政府應兼顧供需雙方權利衡平，明確界定必要資訊的內容，避免涉及商業機密。
- 建議資訊應由業者提供，公會作為協助政府整合資訊的角色，若業者未提供，應對業者課責，而非公會。
- 呼籲營建署儘速邀集公會代表及行政部門開會商討，針對可做到的資訊達成共識，以消除爭議。
林旺根 召集人 中華民國消費者文教基金會房屋委員會
- 依消保法規定，企業經營者應提供正確充分資訊給消費者，肯定實價登錄，但認為缺乏市場總量分析。
- 現行住宅法第39條已規定公會資訊義務但無罰則，癥結在於未強制建案資訊向公會申報，導致公會無資料可提供。
- 行政院草案第49條與第53條在資訊提供路徑上相互矛盾，建議應修正為公司行號向公會提供資訊，再由公會彙整給政府。
- 認為資訊公開與商業機密、市場經濟無涉，參考日本做法，支持業者將銷售資訊登錄至指定機構。
- 若公司行號未提供資訊給公會，應處罰公司行號；若公會已取得資訊卻不提供給政府，則處罰公會才具衡平性與可責難性。
趙文銘 律師 康克爾國際法律事務所
- 肯定內政部推動居住政策，但建議開放更長時間討論，避免疊床架屋或遺漏。
- 主張鼓勵比責備更有效，建議對出租人給予租金免稅額補助應更具彈性，考量地區差異。
- 建議修正公證法第13條，房客兩期未繳租金，房東經公證可強制收回房屋，以增加出租意願。
- 質疑包租代管可能面臨凶宅、租金追償、空屋期損失等問題，應由政府發給承租人公益承租函，讓市場機制運作。
- 認為定型化契約和消保法已能規範建商提供建材資料，無需在住宅法重複立法，且應釐清「必要資訊」的明確性與正當性。
花敬群 政務次長 內政部
- 同意資訊揭露及權責應合理衡平，修法初衷是站在消費者或市場資訊揭露前提，希望發揮現有條文功能，但可能未兼顧衡平原則。
- 同意實價登錄若能完善，住宅法可避免疊床架屋，並將朝整併規劃方向修正。
- 承認法案規範在廠商報送資訊給縣市政府與公會彙整之間存在瑕疵，將檢討資訊報送路徑。
- 未來政府發布的資訊將是統計資訊，而非個案資訊，且不涉及個別交易人資料，並完全尊重個資法規範。
- 將儘快與各界溝通，針對罰則衡平性重新思考與檢討，並考慮初期採取輔導、獎勵方式，而非處罰或強制。
- 強調政府將以廠商申報作為資訊揭露起點，目標是提升公會能量，而非為公會找麻煩，並將與公會溝通如何發揮引領產業運作的角色。
- 社會住宅的核心目的是幫助買不起房子的人，與買房無關，若社會住宅未做好，政府難以對買賣市場提供進一步協助。
呂冠衡 理事長 嘉義市不動產開發商業公會
- 支持修正住宅法，但不認同第49、53、58、61條不合理條文。
- 認為罰則採嚴格主義侵犯人民財產權及可能涉及個資法。
- 產業公會無法代表全部業界，且公部門對建築執照有公權力，應由地方政府回報中央，不應疊床架屋將責任加諸人民團體或營利事業。
- 指出房地稅合一已對建築與仲介產業造成嚴重衝擊，經濟不景氣下，不當法條恐導致資金外流，政府應全面思考招商或反商問題。
相關後續
- 內政部花次長承諾將就今日會議提出的修訂內容，儘快與各產業公會及相關團體代表進行更務實具體的討論，並特別針對罰則的衡平性重新思考與檢討。
- 內政部將以廠商的申報作為資訊揭露的出發點，並將資訊揭露的內容朝向具體化、合理可行，且符合法律授權的方向調整。
- 會議結論將歸納整理並彙集成冊，送交內政委員會全體委員及所有出席的學者專家，供審查住宅法修正草案的重要參考。
原始資料
- 公報
- 1057001
- 卷／期／冊
- 105／70／1
- 發布日期
- 2016-10-19
- 原始連結
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