都市更新條例修正草案審查：聚焦人頭戶、公辦都更門檻與估價機制

核心議題

討論都市更新事業概要預審制度的存廢，內政部認為現行行政院版已將容積獎勵明確化，預審制度無必要。

相關爭議

預審制度存廢：內政部認為現行行政院版已將容積獎勵明確化，預審制度無必要，建議刪除；姚委員文智雖可接受刪除，但回顧預審小組曾深入討論此議題。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

許委員淑華及姚委員文智關於事業概要預審制度的提案不予採納。

核心議題

• 討論都市更新事業概要或事業計畫報核前，取得土地或建物所有權的計入比例限制，以防範人頭戶問題，並修正古蹟及聚落的文字定義。
• 審議委員會的組成、爭議處理機制與資訊公開透明。

相關爭議

• 人頭戶防範機制：尤委員美女提出增設第八款，限制短期內取得小面積所有權者不計入比例，以防範惡意灌人頭。內政部花次長擔憂可能影響正常交易，建議不放或縮小限制比例。管委員碧玲、林委員淑芬強調人頭戶問題的真實性及對合法權益的影響，建議另列條文處理或加強資訊公開。
• 古蹟文化資產定義：尤委員美女建議將政院版「依法應予保存之古蹟及聚落」修正為與文資法一致的「歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟及文化景觀」，後經管委員碧玲建議修正為「依文資法應予保存之文化資產」。
• 行政權介入與司法權平衡：劉委員世芳、張委員宏陸擔憂法條規定過細可能侵犯人民合法權益，或使行政權自絕於司法權之外，強調立法應促成都更而非阻礙。
• 審議委員會球員兼裁判爭議：尤委員美女與林委員淑芬質疑由同一批委員會審議計畫並處理爭議，恐有球員兼裁判之嫌。內政部吳署長欣修澄清委員會會處理各種爭議，且非球員。
• 審議會資訊公開與民眾參與：尤委員美女提案要求審議過程公開轉播及利害關係人列席，並將意見處理情形周知。林委員淑芬批評營建署未落實資訊公開與民眾參與，要求比照環評審議程序。內政部葉部長俊榮回應已重視並執行資訊揭露，但強調都更審議複雜性與容納限制。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第二十三條第一款關於古蹟文化資產的文字，修正為「依文資法應予保存之文化資產」後通過。
• 第二十三條第八款關於人頭戶的爭議，先保留後續處理。
• 曾委員銘宗提出的利益迴避問題將納入條文。
• 第二、三項關於程序公開的建議，改在立法理由中完整陳述。
• 「熱心公益人士」修正為「社會公正人士」。
• 第二十八條關於審議會組成、性別比例及利益迴避原則通過，文字待整理確認。

核心議題

討論都市更新事業用信託方式或公司法設立方式的差異，以及風險管理機制。

相關爭議

信託業者與建設公司可能同時是實施者：姚委員文智質疑信託業者與建設公司可能同時是實施者，要求內政部說明。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

第二十四條照行政院版通過。

核心議題

討論都更事業機構的最低實收資本額限制，以及自主更新與代理實施者的區別。

相關爭議

• 都更事業機構最低實收資本額：姚委員文智提案要求訂定最低實收資本額，認為都更具公益性與人民權利關係，可比照採購法限定資格。內政部花次長回應專家學者討論後認為實務操作難度高，且可能扼殺中小型業者，建議以資訊揭露為原則。
• 地主自主更新權利：張委員宏陸擔憂設定高資本額會剝奪地主自行辦理都更的權利，使其必須與大公司配合。林委員淑芬建議保留整建維護或加但書排除自主更新。
• 機構定義不明確：林委員淑芬質疑「機構」在法律上定義不精準，應明確為「法人」或「其他組織形式」。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

第二十五條照行政院版通過。

核心議題

討論都市更新會籌備會成立後，召開成立大會的時程規範。

相關爭議

無相關爭議

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 尤委員美女提案不予採納。
• 第二十六條照行政院版通過。

核心議題

討論都市更新會委任機構辦理業務的資格限制，特別是「資金調度能力」是否應作為門檻，以及委任機構的法律形式。

相關爭議

• 「資金調度能力」是否作為門檻：管委員碧玲質疑將「及資金調度能力」寫入條文會排除具專業知識經驗但無資金調度能力的機構，使其成為門檻。內政部花次長同意此段文字可拿掉，專門知識和經驗已足夠。法制局陳研究員則認為資金調度能力是權利分配與控管機制重要一環，應予保留。
• 委任機構的法律形式：林委員淑芬質疑「機構」定義不精準，應明確為「法人」，並詢問自然人是否適當。內政部花次長解釋此條文旨在規範代理統籌辦理都更業務的機構，需由法人統籌較好，避免亂象。
• 實施者與委任機構的權責關係：林委員淑芬認為被委託機構應負責辦理都更會決議事項，而非主導分配等核心決策。花次長澄清委任機構是代理實施者，協助更新會處理專業事務，實施者仍是更新會。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第二十七條修正為：「都市更新會得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗之機構，統籌辦理都市更新業務。」後通過。
• 許淑華委員版本及姚文智委員版本關於都市更新促進會的第二項提案不予採納。

核心議題

討論都市更新審議會的組成、性別比例、利益迴避、資訊公開及爭議處理機制。

相關爭議

• 性別比例與專家學者代表比例：尤委員美女提案要求專家學者、民間團體代表不得少於1/2，任一性別比例不得少於1/3。內政部花次長回應性別比例已在子法中規定，毋須在母法重複。
• 審議過程公開透明：尤委員美女提案要求利害關係人列席陳述意見、轉播議事情形及意見處理公開周知。林委員淑芬批評營建署未落實資訊公開。內政部葉部長俊榮回應已在執行，但強調都更審議複雜性。
• 審議會職掌與爭議處理：尤委員美女質疑由同一委員會審議事業概要與處理爭議，恐有「球員兼裁判」之嫌。內政部吳署長欣修澄清委員會會處理各種爭議，且非球員。
• 立法層次與規範細節：管委員碧玲認為程序公開可另列條文或辦法規範，但性別比例與利益迴避應納入母法。葉部長俊榮建議將程序性內容改在立法理由中陳述，以避免條例過於繁瑣。
• 「熱心公益人士」用語：尤委員美女建議將「熱心公益人士」改為「社會公正人士」。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第二十八條就行政院版本為基礎，增列「實施者與相關權利人」文字，納入性別比例、利益迴避相關規定，並將第二、三項程序公開內容改為立法理由，原則通過，文字待確認。
• 「熱心公益人士」修正為「社會公正人士」。

核心議題

討論各級主管機關應設置專責專業人員辦理都市更新業務。

相關爭議

• 專責人員的強制性與地方人力：林委員淑芬質疑條文文字能否強制地方政府設置專職人員，擔憂地方政府人力不足，且要求確保是「專職」而非「兼任」。管委員碧玲認為「置」專業人員即為專職。
• 地方政府的需求差異：林委員淑芬詢問台東、花蓮等地區是否也需要專職人員，管委員碧玲認為皆需要。吳欣修署長強調應確保是專職及專責。

立法委員發言

相關人員回應

無相關發言紀錄

相關後續

第二十九條修正為「各級主管機關應置專業人員專責辦理都市更新業務」後通過。

核心議題

討論都市更新基金的設置與用途，特別是整建危屋是否應納入補助範圍。

相關爭議

• 整建危屋補助：林委員淑芬代尤委員詢問，要求整建危屋也得以收到都更基金的補助，因其也是都更的一種方式。花次長回應目前是採方案方式補助。
• 基金設置法源：管委員碧玲指出姚委員版本將基金由各主管機關定之，可為地方設置基金提供法源。花次長則認為只要有法律授權設置規範即可，細則會訂定收支運用管理辦法。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

第三十條照行政院版通過。

核心議題

討論都市更新計畫階段的資訊公開透明，特別是事業概要與計畫相關資訊的通知範圍與時程。

相關爭議

• 資訊公開時程與範圍：林委員淑芬指出施行細則僅規定核准或核定後才公開資訊，而尤委員主張應在審議前就公開資訊，並強化資訊取得的對等性。林委員淑芬建議將「、計畫」加入條文，確保計畫階段也需通知所有權人。
• 網站公告時效：林委員淑芬建議網站公告時效應長一點，確保民眾有足夠時間取得資訊。管委員碧玲則認為張貼上去就應永久存在。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第三十一條按照行政院版通過。
• 施行細則的部分，將依照林委員的建議，在通知所有權人的內容中加上「、計畫」以強化資訊公開。
• 關於網站公告時效，會議紀錄將載明網站資訊應永久存在。

核心議題

討論都市更新聽證程序的啟動要件，特別是「無爭議」的定義，以及實施者變更是否可免辦聽證。

相關爭議

• 「無爭議」的定義：林委員淑芬質疑條文中的「無爭議」語意不明，認為應明確為「核定前無人提出異議」。葉部長俊榮解釋「無爭議」與「無人提出異議」是兩回事，聽證是為解決爭點，無爭點則不需聽證。
• 實施者變更是否免辦聽證：林委員淑芬質疑實施者變更會影響更大，不應免辦聽證，並指出內政部最初說明變更實施者需「100%同意」為錯誤資訊，實際為「多數同意」，認為多數同意不代表無爭議。
• 聽證辦法是否需母法訂定：委員版本要求由中央主管機關訂定辦法規範聽證，花次長回應內政部已有相關辦法，毋須再訂。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第三十二條先保留，待後續討論。
• 姚委員文智要求提供聽證相關辦法，內政部承諾提供。

核心議題

討論簡化程序項目，特別是所有權人100%同意的案件是否應適用簡化程序。

相關爭議

簡化程序適用範圍：尤委員美女提案刪除行政院版第一項第二、三款，排除部分情況適用簡化作業程序。花次長回應這些情況原則上是所有權人100%同意，應適用簡化程序以加速都更推動。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

第三十三條照行政院版通過。

核心議題

本條主要為條次變更，無實質內容討論。

相關爭議

無相關爭議

立法委員發言

無相關發言紀錄

相關人員回應

無相關發言紀錄

相關後續

第三十四條照行政院版通過。

核心議題

討論都市更新事業計畫應表明的內容，包括現況分析範圍、與上位計畫關係、拆遷安置的社會性計畫、安置戶續住意願，以及效益評估的內涵。

相關爭議

• 現況分析範圍：尤委員美女建議現況分析應包含更新單元內及相鄰地區的土地及建築物，以了解歷史建築等情況。花次長建議將此細節放入條文說明。
• 與上位計畫關係：姚委員文智及尤委員美女主張事業計畫應表明與都市計畫等上位相關計畫的關係，不應自外於都市計畫體系。花次長認為都更計畫多以細部計畫為主，毋須說明到上位計畫層次，建議保留細部計畫表達方式。
• 拆遷安置社會性計畫與續住意願：尤委員美女要求納入拆遷安置的社會性計畫及安置戶續住意願書，強調都更應讓原住戶能續住，而非被趕走。花次長認為此部分實務上較模糊，建議放入條文說明。
• 效益評估內涵：尤委員美女建議效益評估應包含推動更新事業計畫的必要性、環境衝擊評估及公共利益貢獻評估。花次長同意將此內容放入條文說明。
• 事業機構資訊揭露：黃昭順委員要求事業機構的資本額、負責人、營業項目及實績等資訊應更詳細敘明，特別是「報核當時」的資訊。姚委員文智擔憂過於詳細可能鼓勵「一案公司」。花次長同意加入「報核當時」字眼，並強調資訊揭露是為尊重市場機制。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第三十五條第一項第一款的文字，採用「計畫地區範圍」，並將姚委員提出的社區整體發展公益性及必要性納入第四款計畫目標的條文說明中補強。
• 行政院版第五款關於都市計畫與上位計畫的論述，維持只用細部計畫及其圖說的方式表達。
• 行政院版第十二款拆遷安置計畫條文說明中，加入尤美女委員第十四款拆遷安置之社會性計畫、安置戶之續住意願書等相關文字。
• 效益評估部分，加入尤美女委員第十八款效益評估裡面的相關文字說明。
• 吳琪銘委員提議的最後一項第五款「職業團體」改為「商業團體」。
• 黃昭順委員提議的「報核當時」4個字納入條文。

核心議題

討論公辦都更、自行劃定都更單元的同意比例門檻，特別是公有地參與都更的門檻設定，以及是否允許強徵。

相關爭議

• 公辦都更同意門檻：林委員淑芬、吳委員玉琴、尤委員美女質疑行政院版公辦都更門檻過低（公有土地面積超過私有地1/2時免同意門檻，其餘情況雙1/2），認為應提高至雙2/3或更高，以確保民意基礎。地方政府（台北市、新北市、台中市）及內政部花次長則主張現行門檻已是各方協商平衡點，再提高會導致推動困難，且地方政府不願做。
• 自行劃定都更單元同意門檻：吳委員玉琴、尤委員美女建議自劃單元應取得100%或9/10所有權人同意，以避免爭議及政府扮演代拆角色。花次長則強調現行行政院版已較現行門檻提高。
• 政府角色與「不與民爭利」：林委員淑芬質疑政府「不與民爭利」的說法，認為政府應積極主導都市空間改造，而非僅撿建商不願做的案子。花次長回應「不與民爭利」是修法過程的壓力，且公辦都更常遇到人民要求提高的現象。
• 強徵與權利保障：林委員淑芬擔憂同意門檻低會導致強拆，且現行條文缺乏強拆門檻把關機制，主張應提高民意支持比例。花次長回應核定計畫不代表可立即拆屋，後續仍有協調機制，且強調現行版本已是平衡點。
• 交通部所屬單位參與都更：劉委員世芳詢問交通部所屬單位（臺鐵、臺灣港務公司）參與公辦都更時，私有地處理方式及面臨的困境。臺鐵局代表說明會委託協調，但有民眾不願參與，地方政府也不敢啟動強拆程序。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第三十六條保留，待後續協商處理。
• 張宏陸委員提出的「權利保障不得低於法令規定」納入條文。
• 黃昭順委員所提修正動議另案處理，並列入朝野協商。
• 政院版第四十四條最後一項關於公有土地上舊違章建築戶的處理，修正為「並給付管理機關使用補償金等相關費用後」，其他照行政院提案條文通過，黃昭順委員所提修正動議另案處理並列入協商。

核心議題

討論共有土地的處理機制，特別是針對劃定或變更的都更地區，或迅行都更地區的適用情況。

相關爭議

無相關爭議

立法委員發言

無相關發言紀錄

相關人員回應

相關後續

第三十七條按照行政院版本通過。

核心議題

討論處理沒有繼承人狀況的相關規範。

相關爭議

無相關爭議

立法委員發言

無相關發言紀錄

相關人員回應

相關後續

第三十八條照行政院版本通過。

核心議題

本條主要為條次變更，無實質內容討論。

相關爭議

無相關爭議

立法委員發言

相關人員回應

無相關發言紀錄

相關後續

第三十九條按照行政院版本通過。

核心議題

本條主要為條次變更，並討論是否納入防範人頭戶及持分人數異常增加時的權利變動規範。

相關爭議

防範人頭戶納入：尤委員美女提案納入防人頭戶部分，規範持分人數異常增加時的權利變動。花次長認為此與原本立法意旨（禁止改動以免影響工程）不符，建議回歸先前保留的人頭戶議題一併處理。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第四十條照行政院版本通過。
• 尤委員美女提出的防人頭戶部分，將另外處理。

核心議題

本條主要為條次變動，無實質內容討論。

相關爭議

無相關爭議

立法委員發言

相關人員回應

無相關發言紀錄

相關後續

第四十一條照行政院版本通過。

核心議題

討論都市更新案件中，部分合建、部分權利變換的執行方式，以及如何保障權利人權益。

相關爭議

• 部分合建、部分權變的適當性：尤委員美女、姚委員文智質疑此作法可能導致懲罰未簽私約者，或引發前後地主利益分歧與不信任。花次長及地方政府代表則強調實務上有此需求，例如公有地無法合建或找不到所有權人，且權變計畫會經審議保障權利人價值。
• 權利變換估價爭議：尤委員美女認為權利變換最大的爭執在估價，若估價由實施者指定，可能導致不公。花次長強調估價師制度專業穩定，且審議委員會會把關。
• 權利保障條文納入：張委員宏陸建議將保障權利人權益的文字納入本條，以避免爭議。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第四十二條保留，待內政部將張委員宏陸提出的權利保障內容納入文字後再討論。
• 尤委員美女要求內政部列出需要適用本條的各種狀況，但內政部回應實務狀況複雜，難以正面表列。

核心議題

討論整建與維護費用逾期未繳納時，是否可循行政程序強制執行，以及公私法界線的認定。

相關爭議

• 費用繳納的公私法界線：尤委員美女質疑整建維護若為私權行為，費用逾期未繳應循民事途徑，而非由行政執行署強制執行。內政部花次長及法務部張參事回應，因整建維護計畫獲政府核定，具公權力行使意味，經行政處分後可由行政執行署執行。
• 強制執行合理性與瑕疵救濟：管委員碧玲擔憂政府介入可能偏袒實施者，要求強制執行前應確認義務合理性。尤委員美女質疑若工程有重大瑕疵，所有權人已繳費後如何救濟。內政部葉部長俊榮及花次長認為法條設計旨在避免權利停滯，且驗收問題與費用繳納是兩回事，實務上不會在驗收前繳清所有價金。
• 實施者責任與風險承擔：管委員碧玲詢問實施者是否應有足夠實力承擔風險，政府介入是否導致案子無法繼續。尤委員美女認為若實施者因政府委託而獲得公權力介入，則其資格審核更應嚴格。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

第四十三條照行政院版本通過。

核心議題

討論公有土地參與都市更新的規範，特別是公有土地上舊違章建築戶的處理、使用補償金的定義與追繳，以及公有土地未申請都更報核時私有土地所有權人自行辦理都更的權利。

相關爭議

• 公有土地上舊違章建築戶處理：尤委員美女質疑政院版要求舊違建戶繳交不當得利使用補償金及訴訟費後才能和解，可能導致弱勢被趕走，違反兩公約住居權，建議連結第八十條安置條款。管委員碧玲建議修正為「使用補償金等相關費用」，給予彈性，避免對弱勢過嚴。
• 不當得利與使用補償金定義：管委員碧玲認為「不當得利」與「使用補償金」是兩件事，條文寫法可能導致全部追討。法務部張參事說明這是既有條文，性質是行政程序法對於不當得利金額返還的概念。葉部長俊榮解釋實務上使用補償金是租金概念，不當得利追究營業得利，兩者有區別。
• 公有土地未報核時私有地主權益：黃昭順委員提案增列但書，若公有土地3年內未報核都更，其範圍內私有地主可自行委託實施者辦理。花次長認為3年內要求公有地提出都更計畫壓力過大，時間可能不妥。
• 弱勢安置與一般占用戶區分：管委員碧玲、張委員宏陸主張應區分弱勢安置與一般占用戶，一般占用戶應繳交使用補償金，弱勢保障應在第八十條處理。尤委員美女則認為條文應涵蓋所有違建戶，不應僵硬處理。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第四十四條先保留，待後續處理。
• 黃昭順委員所提修正動議將另案處理並列入朝野協商。
• 政院版第四十四條最後一項修正為「並給付管理機關使用補償金等相關費用後」，其他照行政院提案條文通過。

核心議題

討論公有土地參與都更後分回財產的處分方式，是否應鬆綁土地法與國產法的限制，以及其公益性與社會住宅的結合。

相關爭議

• 公有土地分回財產的用途限制：姚委員文智及吳委員玉琴提案希望更新後的房地盡可能維持公用，作為辦公廳舍、公共設施或社會住宅，以促進都市機能活化。花次長則認為應給予地方政府彈性，不宜嚴格限制，讓資產活化回歸市場化角色。
• 公益性與鬆綁限制的平衡：尤委員美女及管委員碧玲認為完全鬆綁不受土地法及國產法限制，將看不出公益性，可能導致公有土地被鯨吞蠶食。管委員碧玲主張公有財產應優先用於提升國土魅力、導入文化美學，社會住宅可因地制宜。花次長解釋公益性應在事業計畫端確認，第四十五條是賦予資產活化與處分權利，兩者應平衡。
• 社會住宅的融入方式：尤委員美女主張都更區域內應有一部分社會住宅，採取融入式作法，並可安置弱勢。花次長認為社會住宅是另一政策，不應在此條文限制，應在事業計畫中彈性規劃。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第四十五條照行政院版通過。
• 姚委員文智的第十一條之一及姚委員和吳委員玉琴的第九條之三修正動議先保留，另案處理。

核心議題

審查第五章章名。

相關爭議

無相關爭議

立法委員發言

無相關發言紀錄

相關人員回應

無相關發言紀錄

相關後續

第五章章名按照行政院版通過。

核心議題

討論事業計畫與權利變換計畫是否應一併報核及審理，以解決實務爭議。

相關爭議

兩計畫併送或分送：行政院版主張事業計畫與權利變換計畫應一併報核及審理，以解決過去分階段審理導致地主在權利變換階段權益受損的爭議。姚文智委員、尤美女委員及其他委員提案希望能維持先後順序，或由實施者決定併送或分送。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

第四十六條照行政院版通過。

核心議題

討論權利變換計畫若有部分修正及變更，符合簡易變更項目時，是否可採簡易變更程序辦理，特別是實施者變更的同意門檻。

相關爭議

• 實施者變更的同意門檻：尤委員美女質疑第六款「實施者之變更，經原實施者與新實施者辦理公證」免徵求同意，可能導致都更原住戶不知情。吳署長欣修及林簡任技正佑璘澄清實施者變更仍需徵得同意，並建議將相關文字拆分成兩段，以避免誤解為免徵求同意。
• 免徵求同意的範圍：尤委員美女認為只有誤寫誤算等情況不需要徵得同意，實施者變更仍應徵得同意。管委員碧玲強調徵得同意這件事不能免。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

• 第四十七條等文字整理好再處理。
• 第四十七條照尤委員所提「第一款各目」修正通過。

核心議題

討論都市更新權利變換的估價師選任機制，特別是在無法共同指定估價師時，實施者指定估價師的公正性，以及估價師名單的公開與隨機選任。

相關爭議

• 估價師選任公正性：尤委員美女質疑估價師由實施者委任3家以上，在無法共同指定時，實施者指定估價師的公正性，認為應由都更戶委任或主管機關抽籤。花次長強調實施者承擔財務風險，應尊重其專業，且估價師制度有法規管制，審議委員會會把關。
• 估價師名單與隨機選任：吳委員玉琴建議在主管機關建議名單中採「隨機選任」。尤委員美女建議另外兩家由主管機關抽籤。花次長及葉部長俊榮質疑隨機選任的適當性，並強調名單上的估價師是政府認可的專業人士。
• 估價爭議與權利變換：尤委員美女認為實務上都更爭議多因價金談不攏，而估價師選任與估價結果直接影響權利變換，對地主權益至關重要。花次長回應價金談不攏與估價準確性是兩回事，估價師會依相同標準評估，不會刻意壓低價值。

立法委員發言

相關人員回應

相關後續

第四十八條保留，待後續協商處理。