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內政委員會專題報告：建築公設、實價登錄與警紀議題

內政委員會會議日期：2021-04-28

立法院內政委員會第16次全體委員會議，邀請內政部及營建署就「建築物公設合理化、透明化及建物登記簿謄本、實價登錄系統揭露事項配合改善作為」進行專題報告並備質詢。會議聚焦於公設比過高、免計容積濫用、停車位與車道分攤爭議、實價登錄透明度及住宅政策等。多位立委亦就松山分局警紀事件、營造業職安、社會住宅推動、原鄉土地規劃及長照機構防火安全等議題提出質詢，行政部門承諾將持續檢討改進並提交報告。會議最終通過多項臨時提案，要求行政院及內政部就都市更新、地質敏感區資訊揭露等事項進行研議與改善。

討論事項一

建築物公設合理化、透明化及建物登記簿謄本、實價登錄系統揭露事項配合改善作為專題報告

核心議題

本次會議主要針對建築物公共設施的合理化、透明化，以及建物登記簿謄本和實價登錄系統的揭露事項進行專題報告與質詢。
會議亦廣泛討論警紀事件、營造業職安、社會住宅政策、原鄉部落土地規劃及長照機構防火安全等議題。

相關爭議

公設比過高及不合理：多位立委質疑公設比逐年攀升，尤其雙北地區，對購屋者造成沉重負擔，認為內政部應規範合理上限。
免計容積空間濫用：委員指出許多免計容積空間（如管委會、防空避難設備）被違規改作KTV或交誼廳等，建商藉此增加賣相並轉嫁成本。
停車位與車道公設分攤不公：委員反映車道常被納入大公設，導致未購買車位住戶仍需分攤其成本，且停車位坪數標示模糊。
實坪制與虛坪制爭議：有立委主張應推動實坪制以確保消費者權益，但內政部認為實坪制定義不明且涉及金融、法律等複雜層面，難以一步到位。
實價登錄資訊揭露不足：委員指出實價登錄網站仍有部分公設細項未充分揭露，且租屋市場黑市龐大，資訊不透明。
電動車充電設施設置困難：公寓大廈因管委會同意、充電規格不一及線路施工等問題，導致電動車充電樁普及受阻，內政部被批為發展絆腳石。
營造業職安管理不足：太魯閣號事故後，委員質疑營造業法對借牌、工地主任及專任工程人員的查核與裁罰不足，導致職災頻傳。

立法委員發言

羅美玲立法委員

質疑免計容積的法定空間被違法使用，建議內政部規範免計容積細項比例及停車格合理坪數。
主張車道公設應由買車位者分擔，並建議修法朝向分項計價，但擔憂可能拉高房價。

張宏陸立法委員

指出免計容積給予過多導致公設過多的問題，且建商利用漏洞增加販賣坪數。
建議內政部應公布建築物必要性公設的合理百分比，提供民眾判斷標準，而非僅揭露資訊。

湯蕙禎立法委員

要求銷售房屋公司充分揭露必要性與娛樂型公設的詳細占比，以減少消費爭議。
建議改善實價登錄網站操作流暢度並開發更友善的App，以利民眾查詢。
支持社會住宅朝低公設、降低租金方向發展，並考量設置地點於交通便利的蛋白區。
建議車道公設應由買車位者負擔，並要求內政部研議非都市土地開發許可註記核准案號的可行性報告。

王美惠立法委員

認為公設比越來越高不合理，建議內政部建置平台讓百姓了解，並應顧及一般受薪階級的權益。
關切松山分局警紀事件，質疑所長刪除監視器影像為隱匿證據，要求嚴辦並檢討教官制度。
提及車位與容積率掛鉤可能導致強迫買車位，要求研議避免年輕人多付錢。

邱顯智立法委員

質疑營造業法對借牌、工地主任及專任工程人員的查核與裁罰件數過低，顯示管理嚴重問題。
引述監察院報告，指出營建署長期未落實查核、缺乏施工管理組，輕忽營造施工品質。
建議內政部應借鑑勞基法，設立檢查機構、檢查權限、檢舉條款及資料留存條款，以落實營造業管理。

莊瑞雄立法委員

對松山分局警紀事件感到震驚，要求部長徹查並還原真相，勿枉勿縱。
主張不計入容積的公共設施（大公）應與小公分開登記，並規範管委會空間的合理使用。
建議地下停車位與平面公設比應分開計算，以保障未購車位住戶的公平性。
要求建築法規應與時俱進，明確規範無障礙停車位空間標準，解決車位劃設過小問題。

管碧玲立法委員

嚴厲譴責中崙所所長湮滅證據、說謊欺瞞長官的行為，要求警政署依公務人員考績法第12條簽辦免職。
呼籲政府全額負擔國家公園志工制服費用，以表彰其榮譽與付出。
建議定型化契約應揭露各項附屬建築分攤百分比及理由，確保資訊透明。
強調社會住宅對解決房價問題的重要性，並要求社會住宅應全面加入住宅性能評估，並設定更高標準。

魯明哲立法委員

對松山分局警紀事件表示高度質疑，要求部長親自查看還原錄影帶，以釐清是否有上層人員涉入或喬事情。
建議內政部應檢討虛坪制度，尤其是不相關的公設不應計入坪數，並呼籲實價登錄網站直接換算扣除車位後的實際坪數。

林思銘立法委員

質疑近期警紀問題層出不窮，警員對職權行使和比例原則教育訓練不足，要求內政部全面檢討警員訓練與警紀問題。
指出實價登錄網站公設細項揭露不一致，要求內政部確保資訊充分透明。
關切車道及車位不計入公設的修法方向，擔憂可能影響地下室其他設施的使用權益。

林文瑞立法委員

要求內政部徹查松山分局警紀事件，並檢討原因，避免再發生類似事件。
詢問我國難以落實實坪制的原因，認為涉及金融、法律及社會影響層面廣泛，建議逐步處理公設比問題。
擔憂停車位不計入公設可能導致成本轉嫁至售價，要求內政部與業者充分討論，兼顧公平正義。

吳琪銘立法委員

指出雙北市公設比過高對年輕人購屋造成壓力，要求內政部提出修改方案以符合年輕人訴求。
主張將停車場與大樓公設分開計算，避免未購車位者負擔停車場公設，以降低整體公設比。

林為洲立法委員

支持將未購車位者免分攤地下室車道公設，但提醒地下室仍有機電、垃圾處理等設施，需更細緻區分負擔。
強調建商應清楚標示實坪與公設，讓消費者明確選擇，並認為公設比過高會自動停止於市場機制。
呼籲內政部加速社會住宅的興建與發包進度，提供最新資料。

鄭天財Sra Kacaw 立法委員

質疑原鄉部落土地在公設比與土地分區上規範與都市地區差異大，導致無法興建較高樓層或密集建築。
要求營建署針對原住民族部落土地提出政策指導，協助將部落土地劃設為建築用地，而非遙遙無期的國土計畫或都市通盤檢討。

伍麗華Saidhai Tahovecahe 立法委員

肯定林務局與雪霸國家公園與泰雅族部落的和解儀式，並指出國家公園法修正草案應尊重原住民族狩獵權利。
要求營建署在回應國家公園法修法意見時，明確說明分區功能與開放範圍，強調原住民狩獵行為有助生態保育。
呼籲政府應在總統任期內簽署具實質行政效力的契約，落實與部落的共同管理與自然資源利用權利分享。

蔡壁如立法委員

關切租屋市場實價登錄進度，指出目前租屋黑市龐大，政府缺乏確切統計數據，難以有效管理。
質疑包租代管政策進度緩慢，三年多僅達1萬8千戶，要求內政部提出具體政策與數據，兌現8年8萬戶承諾。
要求部長明確說明公設比調整的政策方向，避免使用模糊形容詞，並公布具體進展。

陳椒華立法委員

質疑公設比過高，虛坪灌水現象嚴重，要求內政部研議公設比上限，並加強實價登錄的查核與實質揭露。
指出內政部成為電動車發展絆腳石，要求加速解決電動車充電設施在舊大樓設置的困難，包括規格統一、公寓大廈管理條例修正等問題。

邱志偉立法委員

關切營建業缺工問題，要求營建署提出具體解決方案，並在跨部會會議中爭取開放一般營造業引進外籍移工。
指出地上權住宅貸款困難，銀行不願承做或成數低、利率高，要求內政部與國產署、金管會溝通，促使公股銀行配合政策正常放貸。
認為公設比不應設天花板，但應檢討免計容積的過度使用，並考量南北建物差異進行修法。

江永昌立法委員

指出建照面積與登記面積的差異造成坪數混淆，要求內政部研議一致性說明。
主張管委會使用空間雖免計容積，但應規範其上限或依公寓大廈規模比例設定。
關切停車位與車道公設分攤問題，強調應權衡買車位者與未買車位者的權益，避免不公。
質疑實坪制定義模糊，認為共同使用部分寫入權狀有保障，並強調公設有成本，不應完全排除計價。

高嘉瑜立法委員

質疑花次長對實坪制定義不清，強調全世界多數國家皆採實坪計價，僅台灣公設需民眾花錢購買。
指出內政部長期放任房屋虛坪灌水，導致雙北公設比飆高，要求提出具體作法遏止不良建商。
主張政府給予建商免計容積卻要消費者買單不公平，且公設與室內坪數不應同價計價。

孔文吉立法委員

嚴厲批評松山分局警紀事件，要求部長嚴辦涉案警員，並提出雷厲風行的專案以整飭警紀、樹立執法風範。
肯定營建署處理太魯閣國家公園問題，但要求檢討春節連假遊園專案對當地商家生意的影響，確保管制措施更細緻、公平。

楊瓊瓔立法委員

關切近期警紀事件對警察形象的傷害，要求警政署加強警員的職權行使教育訓練與話術，全面推動改進。
提醒花次長在國會殿堂應避免情緒性發言，以專業解決問題，並肯定徐部長過去處理房地產增值稅的魄力。
呼籲行政部門冷靜聽取各方意見，討論居住正義，在虛坪與業者利基點之間尋求平衡，並告知進展。

王婉諭立法委員

質疑花次長「消費者不要買」的言論不合理，強調主責機關應避免公設比過高現象。
指出臺灣新建待售餘屋數量持續上升，建議調整餘屋定義、與低度用電資料勾稽，以更精確掌握空屋狀況並研擬政策配套。
呼籲務實討論居住正義，資料應更完備、分析應更理性，以解決空屋與餘屋問題。

吳怡玎立法委員

肯定實價登錄網站應詳細揭露公設細項，並要求將舊有資料補齊。
建議明確定義公設比計算方法，區分「全部住戶」與「部分住戶」使用的公共空間，並明確行政指導。
指出租賃實價登錄筆數不可信，租屋市場黑市龐大，建議引進英國租屋押金保障制度，以提升租屋市場透明度。
要求內政部提供租屋市場供需的具體數據，以利政策制定與評估。

賴惠員立法委員

關切營造業職災死亡人數高，要求內政部與勞動部合作改善工地安全，尤其針對趕工忽視職安問題。
建議修法推動工地智慧工安，要求營造廠配備智慧手環、監視錄影機等設備，並由工程會帶動公共工程落實。

張其祿立法委員

指出權狀無法精準顯示公設多寡，公設比非法定名詞，導致每坪價格認知混亂。
主張應讓市場發揮機制，將實坪與虛坪分離計價，或將公設費用灌入實坪價格，讓消費者清楚真實坪數。
強調政府應提供清晰資訊，避免消費者因資訊失衡而產生購屋糾紛。

廖婉汝立法委員

建議內政部重新思考實坪計價，可參考眷村改建經驗，明確區隔內部實坪與公設價格。
關切觀光飯店、民宿耐震能力評估時間點，因疫情影響業者營運困難，要求延長複評與補強的時間，並考慮補助。

劉建國立法委員

關切長照機構防火門加裝磁扣鎖問題，雖理解為避免失智老人跌落，但可能違反防火規定。
建議內政部營建署召集機構業者與科技專業人士，研發兼具安全與防火功能的科技鎖，以解決兩難困境。

相關人員回應

徐國勇內政部部長

說明內政部已修正建築技術規則，刪除高層建築物緩衝空間免計容積規定，以降低公設比，並持續檢討停車空間與管理委員會機電設備空間。
承諾積極推動交易資訊透明化，實價登錄網站已提供詳細查詢功能，未來將配合公設內容調整揭露方式。
承諾嚴辦松山分局警紀事件，對所長涉嫌刪除電磁紀錄、欺騙長官的行為將移送法辦，並全面檢討教官制度與警員法紀教育。
解釋我國難以一步到位實施實坪制的原因，涉及金融、民法、公寓大廈管理條例等複雜問題，將從檢討公設比逐步處理。
強調社會住宅政策目標為8年20萬戶，將全力貫徹執行。
承諾將加強警員的職權行使訓練、比例原則教育及警紀教育，並滾動式檢討。
解釋電動車充電設施普及問題，指出涉及充電規格標準化、國際角力及舊大樓施工困難，非內政部單一部會能解決，將持續研議。
同意研議長照機構防火門磁扣鎖問題，尋求科技解決方案，兼顧失智老人安全與防火需求。

花敬群內政部次長

坦承部分免計容積空間可能被不當使用，正與學者專家分析案例，研擬精準管控規範。
同意合理停車格坪數約8到12坪含車道，並傾向支持車道公設由買車位者分擔，正研究相關規範。
說明實價登錄網站已提供主建物占比及建坪單價計算功能，並將改為響應式網頁方便查詢。
表示社會住宅政策朝低公設方向發展，並要求取得綠建築、智慧建築、耐震標章。
承認包租代管政策初期進度較慢，但近期媒合速度加快，預期住宅法通過後會有更快成長。
解釋實坪制定義在國際上並非一致，強調公共設施有其必要性與成本，沒有國家會說公設不要錢，認為資訊透明是關鍵。
回應公設比過高問題，表示將檢討停車位、車道回歸買車位者承擔，並合理規範管理委員會空間，避免灌水。
澄清對高公設比個案「消費者不要買就好」的說法，表示是針對特殊案例，並非通案。
解釋餘屋數量穩定在7萬5千至8萬戶之間，主要反映市場賣壓和建商風險，與低度用電數據不同但有重疊。
說明地上權住宅貸款困難問題，將與國產署、金管會溝通，強調十足擔保，促使銀行正常放貸，尤其針對自住客。
承認營建業缺工問題，將在跨國人力小組會議提出討論，優先處理都更、商辦、社會住宅等領域的外籍移工引進。
同意檢討建照面積與登記面積的差異，並針對管委會空間的免計容積部分研議上限規範。

吳欣修內政部營建署署長

回應營造業法管理問題，說明現有機制有專任工程人員與監造人員，但承認查核不足，將從系統改善做起。
解釋國家公園法修正草案對原住民族狩獵文化有考量，認為開放一般管制區狩獵對生態衝擊有限，將準備說帖向社會說明。
回應原鄉部落土地規劃問題，說明國土計畫已將農事區劃分，希望重新調整範圍，讓部落周圍土地適度發展，並將與地方政府溝通都市計畫內部落土地變更。
回應營建業缺工問題，說明公共工程門檻已降低，私有部分將優先處理都更、商辦、社會住宅相關專案申請外籍移工。
說明營建署已逐步在工地導入手機監視與移動偵測等智慧工安技術，將要求工程會從公共工程規範開始推動，帶動民間跟進。
解釋觀光飯店耐震評估問題，強調為公安考量，初、詳評有其必要性，但對補強時間未強制限制，將內部討論放寬詳評時間。
說明實價登錄細項揭露已在3月修改程式，預計一個月內將舊資料補齊，未來將提供更透明的資訊。
回應電動車充電設施問題，指出公寓大廈管理條例討論中，但充電規格不一致、施工困難是主要挑戰，並提及移動式充電樁是未來趨勢。

王成機內政部地政司司長

說明實價登錄為提升透明度，已於3月將公設細項揭露功能加進系統，舊有資料將於2週內補齊。
說明地方政府每年查核實價登錄案件比例為9%，資料庫包含車道、車位等資訊，會從登記簿謄本抓取並揭露。

相關後續

內政部承諾將持續檢討免計容積、停車空間等公設合理化問題，並積極推動不動產交易資訊透明化。
內政部將持續調查松山分局警紀事件，嚴辦相關人員，並全面檢討警政教育與制度。
內政部營建署將研議原住民族部落土地劃設與國家公園管理等相關政策指導。
內政部將與相關部會研議解決營建業缺工、地上權住宅貸款、電動車充電設施等問題。
內政部將持續推動社會住宅、包租代管等政策，並研議長照機構防火門磁扣鎖的科技解決方案。
臨時提案第1案照案通過，要求行政院督請地方政府將公共設施改善計畫納入都市更新考量。
臨時提案第2案照案通過，要求內政部於1個月內於不動產交易實價查詢系統提供連結中央地質調查所網站，供民眾查詢地質敏感資料，並於3個月後提交連結使用率書面報告。
臨時提案第3案照案通過，要求內政部於1個月內針對都市更新條例第57條修正草案可能侵害人民居住權的問題提交書面報告。
臨時提案第4案照案通過，要求內政部於3個月內研議修正建築法第81條之必要性，並提出書面報告。
臨時提案第5案照案通過，要求內政部對於都市更新條例第57條修正草案中「高氯離子和耐震度不足」以達強制拆除規定之內容與範圍應嚴謹明確及透明化。

原始資料

公報: 1105501
卷／期／冊: 110／55／1
發布日期: 2021-05-26
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