土地法修正草案審查：聚焦共有不動產處分與未辦繼承登記
內政委員會會議日期：2022-05-11
LawTrace 法律歷程：土地法、原住民身分法、租賃住宅市場發展及管理條例
內政委員會審查多項土地法修正草案，主要聚焦於提高共有不動產處分的多數決門檻以保障少數共有人權益，以及改善未辦繼承登記土地的通知方式與列冊管理程序。會議就修法門檻、行政效率、農村發展需求及現行制度的違憲疑慮進行了廣泛討論，並對預算凍結案做出動支決議，最終多數修正案送院會討論，部分條文需黨團協商。
討論事項一
處理111年度中央政府總預算有關原住民族委員會預算凍結書面報告案計3案
核心議題
審查原住民族委員會針對111年度中央政府總預算中，關於「原住民族教育推展」、「社會服務推展」及「促進原住民族就業」等項目共計3,000萬元預算凍結案所提交的書面報告。
相關爭議
無相關爭議
立法委員發言
無相關發言紀錄
相關人員回應
無相關發言紀錄
相關後續
- 所有預算凍結書面報告均已送達，預算得以動支。
- 擬具報告提報院會。
討論事項二
審查「土地法第七十三條之一條文修正草案」、「土地法第七十三條及第七十三條之一條文修正草案」及「土地法第三十四條之一條文修正草案」案
核心議題
- 本次會議主要審查土地法第34條之1修正草案，旨在提高共有土地或建物買賣的多數決門檻，以加強保障少數共有人權益。
- 同時也審查土地法第73條及第73條之1修正草案，重點在於改善未辦繼承登記土地的公告與通知方式、延長列冊管理期限，並檢討相關罰鍰起算時間。
相關爭議
- **土地法第34條之1多數決門檻爭議：** 委員普遍支持將共有不動產買賣的多數決門檻從過半數提高至2/3（應有部分從2/3提升至3/4），以保障少數共有人權益；但莊瑞雄委員與陳明文委員則擔憂此舉可能導致農村地區產權複雜的土地更難以整合與利用，影響地方發展。
- **土地法第34條之1違憲疑慮：** 管碧玲委員質疑在不具公共利益條件下，公權力介入共有財產處分，可能存在違憲疑慮，並主張應更細膩討論甚至廢除此條款，而非僅提高門檻。
- **未辦繼承登記罰鍰起算時間：** 羅致政委員及陳明文委員提案將逾期申請繼承登記的罰鍰起算時間延長至1年，但內政部認為此舉將與財政部遺產及贈與稅法規定的6個月期限不符，導致法規適用混亂，故建議維持現行條文。
- **未辦繼承土地標售通知方式：** 鄭天財委員指出，現行繼承土地標售僅在特定報紙或公所公告，恐導致繼承人不知情而權益受損，主張應增加書面通知並於現場豎立標示牌；國產署則回應人力與經費有限，難以執行現場勘查與插牌公告，建議由地政機關負責通知。
- **國有非公用土地占用清理：** 莊瑞雄委員質疑國產署對國有非公用土地遭占用（尤其是占用人不詳部分）清理進度緩慢，尤其在六都地區，認為政府失職且影響土地利用效益；國產署則表示已積極清理並將占用人不詳比例控制在10%以下，並透過檢警調機制處理。
- **耕地三七五減租條例適用性：** 莊瑞雄委員提出，耕地三七五減租條例在都市地目變更後仍強制續約，導致土地無法有效利用且對地主不公；花次長認同此為歷史共業，但因涉及龐大利益，處理困難，建議農村應透過農村社區土地重劃等新機制解決。
- **土地登記機關駁回爭議申請：** 何欣純委員提案新增條文，要求土地登記機關在權利關係人有爭執時應駁回申請；內政部對此表示尊重，但指出若有爭議即駁回等同於需100%同意，將失去多數決原意，且現行草案已有授權中央地政機關訂定異議處理辦法。
立法委員發言
何欣純 立法委員
- 提案修正土地法第34條之1，旨在保障少數土地共有人的權益，避免建商或財團利用現行法規強取豪奪。
- 建議將共有土地或建物同意處分的持分及人數比例提高至2/3，應有部分合計逾3/4者不計算人數。
- 新增修正條文，要求土地登記機關在權利關係人有爭執時應駁回其申請，以維護共有人權益。
湯蕙禎 立法委員
- 關切未辦繼承土地與建物逐年累增的現象，詢問地政司統計原因及通知繼承人的成效。
- 肯定地政機關主動通知繼承人辦理繼承登記的服務，並支持書面通知加公告的方式。
- 關注預售屋買賣定型化契約稽查的不合格率，肯定其顯著下降，並建議消保官主動出擊，提供建案注意事項以保障消費者權益。
羅美玲 立法委員
- 支持何欣純委員修正土地法第34條之1，提高共有不動產處分多數決門檻的提案。
- 質疑台中太平遊樂大樓案例中，即使有訴訟爭議，產權仍被過戶，內政部認定不違法，但少數人權益未受保障，特別是涉及使用權和居住權問題。
- 要求內政部就土地法第34條之1未來修法方向提供報告，以更周延保障少數權益。
- 質疑區段徵收與一般徵收的差異，特別是區段徵收的公益性、必要性審查機制是否足夠嚴謹，避免被誤解為圖利。
王美惠 立法委員
- 支持將土地法第34條之1共有不動產買賣的多數決門檻提高至2/3，認為可保障持分較少的弱勢者權益。
- 關切行政院組改後營建署劃分為國土管理署及國家公園署，詢問國家公園與林務局業務重疊問題及組改是否增加員額。
- 質疑促轉會退場後，內政部承接蔣公銅像處置業務，進度僅約33%，要求內政部提出具體解決方案及書面報告，並應以和解為處理原則。
- 建議內政部應思考如何運用政策工具，如空地稅或累進稅率，而非透過侵犯財產權的方式來達成土地利用目標。
賴香伶 立法委員
- 關切桃園航空城計畫拆遷中，未設籍原住民租戶的安置問題，建議內政部協助地方原民局引入社會住宅包租代管或租金補貼方案。
- 關注市售房屋租賃契約舊版未下架問題，建議推動電子化租賃契約，並加強宣導租賃糾紛可透過消保或鄉鎮調解程序處理。
- 質詢50萬戶租金補貼政策進度，建議內政部利用報稅季與稅捐單位合作，加強宣傳租屋市場透明化及三贏利多，並拍攝短片宣傳。
- 建議內政部應協助地方政府，特別是原民局，處理未設籍原住民租戶的安置問題，可透過包租代管或租金補貼方案提供協助。
莊瑞雄 立法委員
- 質疑國有非公用土地遭占用，特別是占用人不詳比例高達20%以上，要求國產署加強清理，尤其關注六都內的占用土地。
- 指出耕地三七五減租條例在都市地區已不合時宜，導致土地無法有效利用，對地主不公，要求地政司思考解決方案。
- 對於土地法第34條之1修正提高門檻，擔憂可能對農村社區土地整合造成困難，建議內政部與農委會先行討論並提供數據佐證影響。
管碧玲 立法委員
- 質疑土地法第34條之1在不具公共法益下，公權力介入私部門共有財產處分，恐有違憲之虞，主張應更細膩討論甚至廢除此條款。
- 指出土地法中多項條文（如第16、28、29、61、96條）限制人民財產權且已過時或具違憲疑慮，要求內政部在修法時進行更大幅度的盤點。
- 建議內政部應考慮將整部老舊的土地法廢止並重新訂定「土地基本法」，以解決現行法規的荒謬與扞格。
鄭天財Sra Kacaw 立法委員
- 提案修正土地法第73條之1，要求未辦繼承登記土地的標售應以書面通知繼承人，而非僅公告，以保障人民財產權。
- 引用司法院釋字第763號及土地法第219條之1修正案，強調政府應主動通知而非僅公告，尤其土地所有權仍屬繼承人。
- 質疑國產署委託民間金融服務公司公開標售人民土地的合法性，認為此為行使公權力，但現行法規未明確授權，要求法務部與國產署檢討。
- 建議國產署在標售未辦繼承土地時，應參考「地籍清理條例」規定，公告3個月並於現場豎立標示牌，且應在村里辦公室公告，以確保資訊充分揭露。
林文瑞 立法委員
- 關切全台未繼承不動產面積創新高，尤其雙北地區金額龐大，支持修正書面通知繼承人，但擔憂通知執行上的困難。
- 關注居住正義及高房價問題，詢問內政部是否有推動租屋實價登錄的計畫，並關切房東因升息等理由調漲租金的現象。
- 建議政府應思考如何處理租約到期後房東漲租問題，並提供租屋客除消保單位外的申訴與救濟管道。
伍麗華Saidhai Tahovecahe 立法委員
- 質疑土地法第34條之1執行要點修正後，將事實上處分刪除，導致共有建築物申請建照或變更使用執照需所有共有人同意，造成老舊建物消防及結構補強困難。
- 要求內政部盤點各地方政府自治條例訂定情形，並召開座談研議統一原則，明確處分、變更定義及應附文件。
- 建議內政部儘速修正變更使用執照審查表，避免「建築物權利證明文件是否齊全」一欄造成地方政府要求所有共有人同意書的困擾。
- 要求內政部在2週內提供辦理情形與進度，後續延長為1個月，以解決中央與地方對建築物權利證明文件要求的莫衷一是。
翁重鈞 立法委員
- 支持土地法第34條之1修正案保障少數人權益，並認同第73條之1書面通知繼承人以周延保障權益的理念。
- 擔憂繼承人因不知情、無住址或身在國外而無法收到通知，導致形式上的保障未能落實，要求內政部思考補救辦法。
- 質疑未辦繼承土地標售程序中的資訊公開度不足，特別是刊登在小型報紙，認為有「假公告」之嫌，要求政府確保資訊充分透明。
- 質疑土地徵收條例的公平性，認為政府應以區段徵收或市地重劃精神，保障被徵收土地地主的權益，例如提供優先承租權。
吳琪銘 立法委員
- 對新北市未繼承土地面積龐大感到驚訝，質疑政府告知義務不足，建議透過手機或網路系統告知民眾。
- 擔憂土地法第34條之1修正提高門檻後，將使許多持分土地更難以整合處理，影響危老改建和都更推動速度。
- 建議內政部適度放寬平均地權條例中對法人5年內不得移轉及許可制的限制，以加速危老改建和都更的整合速度。
- 要求內政部審慎研究私法人參與都更危老重建的問題，並思考如何鬆綁相關法令以符合實務需求。
陳明文 立法委員
- 支持將土地法第73條繼承登記期限延長至1年，認為可給予民眾更長的時間辦理，並主張立法精神應優先於遺贈稅法規定。
- 反對土地法第34條之1處分門檻從1/2提高至2/3，認為此舉將嚴重阻礙農業縣市農村土地的整合與發展，對地方不公平。
- 強調農村土地產權複雜，許多共有人難以尋獲，提高門檻將使農村土地永遠無法處理，建議內政部不能僅以都市觀點制定全國土地政策。
- 要求內政部重新檢討並提出新的制度來解決農村土地整合問題，而非僅依賴第34條之1，以避免農村凋零和人口外移。
蘇震清 立法委員
- 關切墾丁國家公園成立後，對當地居民居住環境及建築法規的限制，導致民怨甚深，要求內政部加快「四通」進度，放寬對居民住宅的限制。
- 強調墾丁國家公園應在保護與發展之間取得平衡，應將居民原有部落住宅區「儘量切出來」，讓鄉親享有一般百姓的居住權益。
- 要求內政部花次長安排時間到墾丁與鄉親座談，瞭解當地居民心聲，並加速處理墾丁里等地區的建築管制鬆綁及國家公園計畫修正。
- 認為國家公園法中的建築管制應適度鬆綁，並搭配國家公園計畫一起處理，以實現與在地共融合作的目標。
張宏陸 立法委員
- 指出新北市是全國住宅需求量最高的縣市，但自有住宅率最低，且社會住宅推動數量遠少於台北市和桃園市。
- 質疑新北市政府在社會住宅推動上不夠積極，儘管擁有土地資源且中央提供非自償補貼，仍缺乏未來規劃。
- 要求內政部加強與新北市政府溝通，督促其積極推動社會住宅，並建議公布各直轄市自行興建的社會住宅數量，以施加壓力。
- 建議內政部加強宣傳社會住宅的興建主體，讓民眾清楚區分中央與地方的貢獻，避免爭議。
李德維 立法委員
- 書面質詢支持提高土地法第34條之1共有不動產買賣多數決同意比例，以加強保障少數共有人權益。
- 書面質詢支持修正土地法第73條之1，改以書面通知繼承人並延長罰鍰起算時間至1年，認為此舉更能保障民眾權益。
- 書面質詢支持保留公告方式，並在通知後6個月始列冊管理，以保障被繼承人查無繼承人或繼承人不明時的權益。
- 書面質詢要求內政部書面回覆組改後營建署劃分為國土管理署及國家公園署、役政署改制為役政司後，員額與預算將增加多少。
- 書面質詢要求內政部檢討蘇院長任內第二階段組改，多數單位「原地升格」是否符合組織改造精神。
- 書面質詢要求內政部儘速規劃民防團隊戰時支援軍事勤務及醫療救護、災民收容等訓練，以因應防空襲需求。
- 書面質詢要求內政部儘速研處《平均地權條例》修法，鬆綁預售屋平轉未獲利者不受限制的方向。
王美惠 立法委員
- 書面質詢要求內政部針對促轉會退場後承接的威權象徵處置業務，特別是剩餘超過1,000座蔣公銅像，提出具體解決作法及書面資料。
- 書面質詢要求內政部就中正紀念堂轉型方案，持續與相關單位溝通討論出和解路徑，並提出具體規劃，以避免威權崇拜延續。
- 書面質詢關切促轉會退場後，大量未完成的轉型正義工作交由內政部等部會承接，是否會壓縮現有業務量能，要求審慎應對。
張宏陸 立法委員
- 書面意見贊同修正土地法第73條之1第1項，將地政實務已採行的雙掛號通知繼承人方式明文規定，以保障民眾受通知的權利。
相關人員回應
花敬群 次長 內政部
- 同意將土地法第34條之1多數決門檻提高至2/3或3/4，認為可保障少數共有人權益，且實務上多數案件已達此標準。
- 回應土地法第34條之1的違憲疑慮，指出其立法目的為有效利用共有土地，若刪除困難度更高，但認同需更細膩討論。
- 表示未辦繼承登記的罰鍰起算時間延長至1年，將與財政部遺產及贈與稅法規定的6個月不符，建議兩法規應一致。
- 解釋國產署委託民間機構標售未辦繼承土地的合法性，認為其並非行使公權力，且礙於人力不足，但承諾會與法務部檢討。
- 認同耕地三七五減租條例在都市地區已不合時宜，但因涉及龐大利益，處理困難，建議農村問題應透過農村社區土地重劃等新機制解決。
- 回應桃園航空城未設籍原住民租戶安置問題，建議透過桃園市政府的多元安置方案、包租代管社會住宅或擴大租金補貼解決。
- 說明50萬戶租金補貼政策進度，表示7月1日開始申請，並將加強宣導，利用報稅季推動租屋市場透明化。
- 回應國家公園組改問題，強調國家公園署的成立旨在投入更多資源提升品牌價值，並非加強管制，且國家公園與林務局業務範圍無重疊。
- 表示促轉會退場後，內政部承接蔣公銅像處置業務壓力大，將以和解為處理原則，並需更多討論以釐清處理路徑。
- 承認內政部對建築法中共有建物申請建造或變更使用執照所需文件規定，以及中央與地方自治條例間的爭議不熟悉，承諾將要求營建署儘速盤點並研議統一原則。
王成機 司長 內政部地政司
- 說明未辦繼承登記土地與建物為累計資料，地政機關已主動透過戶役政系統通知繼承人辦理，並已實施書面通知。
- 解釋預售屋買賣定型化契約稽查成效顯著，不合格率已從70%降至13%，業者多採用內政部版本。
- 說明新版房屋租賃契約針對押金、電費收取及租屋概況有更詳細規定，內政部網站及租屋平台均可下載電子化契約。
- 表示租賃糾紛可透過消保調解、鄉鎮公所調解或法院調解等多種管道處理，並持續宣導此資訊。
- 建議土地法第34條之1修正動議中「以上」二字為贅語應刪除，並新增授權中央地政機關訂定多數決計算、通知方式、優先購買權等辦法。
- 建議土地法第73條關於逾期申請繼承登記罰鍰起算時間維持現行條文，不予修正，以符合儘速辦理登記的政策目的。
李政宗 副署長 財政部國產署
- 說明國有非公用土地占用數持續下修，每年處理約10%，但因新接管等因素仍有增加，占用人不詳比例已壓低至10%以下。
- 解釋公務機關占用國有非公用土地，若基於公務或公益使用則不收取使用補償金。
- 說明國產署已執行第二期被占用土地清理計畫，針對占用人不詳部分將加強清查，並透過檢警調機制查得占用人。
- 否認國產署標售未辦繼承土地是行使公權力，認為是依照法律規定代為標售私有土地，並說明委託民間機構是因人力不足。
- 回應現場豎立標示牌及公告3個月的建議，表示國產署因缺乏現場資訊、人力及經費，難以執行，建議由地政機關處理，但同意在標售作業要點中納入村里辦公室公告。
郭棋湧 參事 法務部
- 確認公開標售人民土地屬於行使公權力。
- 確認國產署的標售作業要點屬於行政規則，而非法律授權的法規命令。
張翠恩 科長 內政部地政司
- 解釋內政部2013年函釋中，不受土地法第34條之1限制的「區分所有建物」不適用於台中太平遊樂大樓的攤位，該攤位已確認非區分所有建物。
相關後續
- 土地法第34條之1：第一項維持現行法條文；第二項文字修正為「前項土地或建築改良物之處分，若為買賣者，應以共有人超過三分之二及其應有部分合計超過三分之二之同意行之。但其應有部分合計逾四分之三者，其人數不予計算。」；現行法第二項改列為第三項並修正句首；現行法第三項改列為第四項並增列文字；現行法第四項改列為第五項；現行法第五項改列為第六項並修正句首；增列第七項，內容為「前六項有關多數決計算方式、他共有人受通知事項、共有人書面通知之對象及方式、優先購買權執行事宜、他共有人提出異議之處理及其他應遵行事項之辦法，由中央地政機關定之。」；現行法第七項改列為第八項。
- 土地法第34條之1修正動議：擬具審查報告提報院會討論，院會討論前須經黨團協商，並請內政部會同農委會等相關機關先行討論。
- 土地法第73條：維持現行法條文，不予修正。
- 土地法第73條之1：第一項文字增列「並以書面通知繼承人」，其餘照現行法；第二項「由地政機關」後增列「書面通知繼承人及」等字，並將「國有財產局」修正為「財政部國有財產署」；第三項文字修正為「依第二規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」；第四項維持現行法；第五項中「國有財產局」等字均修正為「財政部國有財產署」。
- 土地法第73條之1修正案：擬具審查報告提報院會討論，不經黨團協商。
- 內政部承諾將清查各地方政府關於共有建築物申請建照或變更使用執照自治條例的訂定情形，並於1個月內召開座談，研議統一原則，修正變更使用執照審查表。
- 內政部承諾將研議國產署委託民間機構公開標售人民財產的合法性，並請法務部主動提供研議結果。
- 內政部承諾將加強宣傳社會住宅相關資訊，並持續與新北市政府溝通，督促其積極推動社會住宅。
原始資料
- 公報
- 1117701
- 卷／期／冊
- 111／77／1
- 發布日期
- 2022-06-10
- 原始連結
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