租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案朝野協商
黨團協商會議日期：2022-09-27
本次黨團協商審查租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案，聚焦於租賃契約是否適用消費者保護法、租賃爭議調解機制、租賃契約全面實價登錄以及租金支出特別扣除額等關鍵議題。內政部及地方政府對全面實價登錄持保留態度，消保處與朝野立委則就房東適用消保法責任與專法規範進行討論。因涉及重大政策與法制結構調整，會議決議請行政部門重新盤點規劃並研擬修正條文後，再另定期繼續協商。
討論事項一
租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案
核心議題
- 租賃契約是否應適用消費者保護法及建立專法調解機制
- 租賃契約全面實價登錄與租金支出特別扣除額之可行性
相關爭議
- 租賃契約是否適用消保法：民眾黨主張將行政院消保處函釋入法，將部分具企業化特徵之租賃納入消費關係；吳玉琴與民進黨立委則認為應脫離消保法，回歸租賃專法規範應記載與不得記載事項，以免加重一般小房東無過失責任；消保處亦指出多數地方政府與學者傾向以專法處理以求衡平。
- 租賃爭議調處與調解機制：現行實務透過地政或鄉鎮市公所調解案件數極少，邱顯智與吳玉琴等主張設立專門的住宅租賃糾紛調解委員會，引入專業人士協助迅速解決紛爭。
- 租賃契約全面實價登錄：曾銘宗主張個人房東出租也應強制申報以落實資訊透明；內政部花次長則回應經調查全國22個縣市全數反對全面實價登錄，主因行政成本過高且恐造成房東抗拒、漲租或不租，建議透過包租業、仲介及擴大租金補貼掌握資訊即可。
- 租金支出特別扣除額：財政部李雅晶副署長及內政部建議，租金扣除額應於所得稅法第17條整體通盤考量納稅人狀況與社會政策優先性，不宜直接於租賃專法中規定。
立法委員發言
邱顯智 立法委員
- 認為租賃專法修法應加強保障相對於房東更為弱勢的承租人權利，補足現行催告未定期限等形同具文之缺失。
- 支持吳玉琴委員版本，住宅租賃契約全面納入專法規範，不需複雜區分是否具消費關係。
- 支持設立專門針對租賃關係的調解委員會，由受過專業訓練之人士進行調解以迅速解決紛爭。
張宏陸 立法委員
- 認為第五條限制或免除租賃當事人之一方義務或責任的規定過於嚴格，恐違反契約自由精神，未來恐導致全面使用公版契約而無法自訂契約。
吳玉琴 立法委員
- 主張住宅租賃專法應自成體系，規定應記載與不得記載事項，不再將一般小房東直接套用消保法之企業無過失責任。
- 主張房東違反規定先予提醒警告，再處以2,000元至1萬元罰則。
- 建議在地政機關處理爭議時設置住宅租賃糾紛調解委員會，並集結專家協助調解，建立多元調解管道。
張其祿 立法委員
- 代表民眾黨說明其版本係將行政院消保處針對反覆實施出租、以出租為業及承租人自用等函釋精神直接入法，作為解決目前混沌不明狀況的折衷作法。
曾銘宗 立法委員
- 主張個人房東出租亦應申報實價登錄，以解決目前租屋資訊不對稱、租屋者處於不利地位的問題。
- 認為若一時無法全面推動，可考慮分階段納入，讓租屋市場更公開透明。
管碧玲 立法委員
- 指出民眾黨版本將個人房東等同企業經營者並負擔無過失責任，並非個人房東所能承受，應釐清究竟是要消保官的救濟程序還是整部消保法準用。
- 肯定吳玉琴委員提出由專法規範應記載與不得記載事項及設置調解委員會的立法方向，並要求行政部門重新向地方政府及消保單位進行運作與溝通盤點。
賴香伶 立法委員
- 說明民眾黨版本係援引消保會函釋中關於消費關係的企業出租概念，並非包山包海。
- 指出現行消保法與地政業務在租屋糾紛調處上數量極少、成效不彰，呼籲內政部正視並慎重處理糾紛處置與應記載、不得記載事項的公權力落實機制。
相關人員回應
花敬群 內政部政務次長
- 針對將租賃契約視為消費關係，認為消保法對企業之無過失責任與產品保證等規定對一般小房東過重，建議與消保處及委員多加討論評議。
- 針對租賃爭議調解，認為行政機關量能與權責有限，且租約公證制度具一定補充效率，應審慎評估是否提升為調解機制。
- 針對租賃契約全面實價登錄，表示曾發文調查全國22個縣市全數反對，主因是行政成本過高且恐引發房東抗拒、漲租或不租，建議透過包租業、仲介實價登錄及擴大租金補貼資訊分析來滿足社會需求。
- 認為租金支出特別扣除額應於所得稅法第17條中整體通盤考量。
李雅晶 財政部賦稅署副署長
- 建議租金支出扣除額應於所得稅法第17條整體通盤考量納稅義務人狀況及社會政策優先性。
星宏 行政院消費者保護處簡任秘書
- 說明過去消保會曾授權內政部訂定房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，但隨租賃專法通過，學界與實務界產生是否應跳脫消費關係以求衡平保護房東與房客的討論。
- 指出臺北市及臺中市政府傾向接受以專法跳脫消費關係處理，新北與桃園則傾向維持現狀寬認消保爭議調解。
- 認同若要求一般房東負擔如消保法企業經營者的高標準無過失賠償責任在國民情感上較難理解，但對於具規模之包租代管業者或擁有大量房產者，則應朝強化管制業者的方向管理。
相關後續
- 因本案涉及消保法適用、租賃調解機制、實價登錄及租金扣除額等重大政策調整，會議決定保留相關條文。
- 請內政部、行政院消保處等相關部門針對租賃專法與消保法脫鉤、調解機制及實價登錄可行性重新盤點，並與地方政府及消保機關溝通規劃。
- 請行政部門儘快提出修正條文方案後，再另定期繼續協商。
原始資料
- 公報
- 1118701
- 卷／期／冊
- 111／87／1
- 發布日期
- 2022-10-19
- 原始連結
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