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政府住宅政策專題報告：高房價民怨下社會住宅進度及平均地權條例配套措施

內政委員會會議日期：2023-03-30

LawTrace 法律歷程：總統副總統選舉罷免法、公職人員選舉罷免法

立法院內政委員會邀請多個部會就高房價民怨下的住宅政策進行專題報告與質詢，內容涵蓋社會住宅興建進度、包租代管成效、租金補貼、房貸支持方案以及平均地權條例修正後的配套措施。會議中委員們針對社宅品質、租金計價、電費收取、危老都更效率及行人安全改善時程等提出諸多質疑與建議，各部會首長則就政策方向、執行困境與未來規劃進行回應，並承諾檢討改進。

討論事項一

政府住宅政策專題報告：高房價民怨下社會住宅進度及平均地權條例配套措施

核心議題

本次會議聚焦於檢視政府為平抑高房價所推動的各項住宅政策，包括社會住宅的興建進度與管理、包租代管計畫的執行效益、租金補貼專案的適用範圍與成效，以及中低薪房貸族支持方案的規劃。
同時，會議也深入探討平均地權條例修正後的配套措施、不動產市場的健全發展，以及金融機構在房市信用資源配置、授信風險控管和市場交易秩序維護方面的作為。

相關爭議

社會住宅興建進度與品質：委員質疑社會住宅實際完工戶數遠低於決標戶數，且部分已完工社宅出現電梯故障、管線破裂等品質問題。內政部解釋興建需時，並強調已建立中央與地方合作平台以提升管理與施工品質。
房貸補貼方案公平性：委員質疑房貸補貼方案中台北市850萬元、其他縣市700萬元的原始核貸金額門檻與齊頭式3萬元補貼，未能反映各縣市房價與所得差異。內政部回應政策重點在於支持年所得120萬元以下的中低薪房貸族，而非房價。
租金補貼效益與房東意願：委員關切300億元租金補貼未能涵蓋所有租屋族，且房東不願合法納稅導致房客無法申請補貼或面臨漲租。內政部表示已放寬申請條件，並會加強資料比對以防詐領。
租屋市場電費收取爭議：多位委員指出房東常以台電最高級距費率收取電費，導致租客負擔過重，建議內政部應修改定型化契約，改以「當期每度平均電價」計價。住都中心同意此為可考慮方向，並將與台電溝通。
危老都更推動緩慢：委員反映全國危老都更案件數偏低，金門等地核准率僅0.1%。內政部營建署解釋100%同意門檻是主要瓶頸，但已簡化程序並提供融資協助，並將研議公有地合併開發以提高規模。
租屋實價登錄強制性與可行性：委員主張應強制推動租屋實價登錄以提升市場透明度並杜絕詐領。內政部回應租賃契約屬債權關係，強制登錄在實務上存在困難，但已透過多種管道掌握超過50%租屋資訊。
行人空間改善時程：營建署報告提及徹底改善行人空間需100年，引發委員強烈質疑。內政部部長澄清此為概略計算，實際將採重點區域改善，無需100年。

立法委員發言

陳琬惠立法委員

關切近期海上浮屍案是否與人口販運相關，要求內政部配合檢調組成專案小組調查，維護台灣在防制人口販運方面的國際聲譽。
質疑房貸補貼方案齊頭式給予3萬元補貼，建議以「房貸所得比」作為補貼依據，以更精準照顧中低薪房貸族。
要求內政部參考民團聲音，研議預算匡列範圍與可行性，讓政策更貼近民眾需求。

游毓蘭立法委員

強調海上浮屍案的嚴重性，呼籲內政部務必查明真相，避免台灣治安形象受損。
揭露警專與警大學生伙食費不足、餐點品質不佳（如發霉食物）的問題，要求內政部部長重視並改善學生伙食。
建議內政部支持警大與警專籌設保安警察系/科，並增加警察同仁出國訓練預算，提升專業能力。
呼籲警政署正視詐騙案被害人權益，改進人頭帳戶問題，並加強打擊詐騙集團主嫌。
肯定營建署在改善人行道環境的努力，但質疑「預計100年內完成人行道新建計畫」的說法，建議中央應更用力推動人行道設置法規，帶領地方政府加速改善。

張宏陸立法委員

指出高房價是全球性問題，但台灣應學習他國經驗，檢討容積率政策，以增加供給來平抑房價。
建議中央應通盤檢討容積率政策，而非讓地方各自為政，並將多餘容積用於增設公共設施，如活動中心、托育長照中心。
強調都市計畫應與時俱進，考量捷運開通等交通衝擊量，適度提高都會區容積率以增加供給。

羅美玲立法委員

質疑台北市廣慈社宅與行善社宅出現停車場設計差、電梯故障、管線破裂等施工品質與管理問題，要求內政部加強對地方政府興建社宅的監督。
認為社會住宅計畫已推動6年，中央與地方合作平台應更早建立，而非現在才討論經驗交流。
呼籲住都中心在追求社宅興建速度的同時，務必兼顧品質，避免犧牲居住品質，確保社宅能真正提升居民生活水準。

伍麗華Saidhai Tahovecahe 立法委員

關切社會住宅興建進度落後，實際完工戶數（2.4萬戶）與預定目標（7.2萬戶）有落差，詢問內政部是否有因應對策以如期、如數、如質完成。
肯定包租代管成效顯著優於直接興建，特別是公會版計畫，建議將公會版包租代管擴大至非六都地區，加速解決租屋需求。
對300億元租金補貼未能涵蓋所有租屋家庭表示擔憂，認為政府應思考如何讓更多租屋族受惠，並解決房東不願合法納稅導致房客無法申請補貼的問題。
反映原鄉地區詐騙手法猖獗，要求警政署針對網路傳銷、假借政府名義吸納資金等手法，全面清查掃蕩。

賴品妤立法委員

催促營建署盡快回覆3月8日總質詢時要求提供的社宅興建進度資料。
建議內政部檢討社宅租金計價標準，參考日本模式納入租賃者實際收入，並要求重新檢討市價估計標準及公開透明租屋市場資訊。
提出強化租屋契約、強制登錄及建立租屋獎金檢舉制度的建議，以解決房東不願揭露租賃事實、租客權益受損等租屋黑市問題。
批評內政部在租屋政策上態度反覆，要求擇期討論，確立政策方向。

鄭天財Sra Kacaw 立法委員

關切都市計畫公共設施保留地長年未徵收問題，要求內政部營建署積極協調地方政府，將不需使用的土地返還人民，並檢討現行法規。
以台東大武鄉復興段為例，指出早期因應火車站發展而劃設的公共設施用地，現已不符時宜，要求營建署署長親自指導台東縣政府重新調整規劃。
呼籲內政部通盤考量高齡化社會需求，檢討現行建築物電梯設置規定（6層樓以上強制），放寬低樓層增設電梯的同意門檻，以利高齡者生活。

陳玉珍立法委員

肯定中央政府接手金門社會住宅興建，要求住都中心將日照、托兒、幼兒園等公共設施一併納入規劃。
質疑全國社會住宅實際完工數偏低，並指出營造業缺工缺料、成本高漲是影響社宅進度的關鍵因素，要求內政部提出前瞻性的解決方案。
關切全國危老都更進度緩慢，建議內政部應提出更具前瞻性的政策，簡化行政流程，並檢討危老重建100%同意門檻，參考都更模式調整比例。
再次強調租屋市場強制登錄的重要性，反駁內政部以債權關係為由拒絕的說法，建議可採獎勵與重罰並行，促使市場透明化。

李德維立法委員

質疑營建署「澈底改善行人空間需要100年」的報告內容，要求內政部部長提出更積極有效的改善方案，並強調教育、設施改善與觀念建立的重要性。
詢問財政部提供社宅國有土地的閒置與規劃狀況，要求內政部盤整後說明。
質疑中產以下自用住宅貸款戶支持方案中，台北市850萬元、其他縣市700萬元的原始核貸金額門檻過低，與聯徵中心房貸均值背離，建議檢討提高。
建議內政部仿效財政部普發現金做法，將房貸認定基準日延後，讓更多民眾受惠。
關切台北市社宅月租金偏高（超過4萬元），建議內政部調降社宅租金並檢討坪數規劃，以真正照顧民眾。
關切近期海上浮屍案，詢問是否與人蛇集團及黑幫介入有關，要求警政單位詳查。
詢問警政署成立「保八」專責國家重要基礎設施防護工作，是否為平戰轉換規劃，並要求內政部就其是否成為作戰部隊提出清楚說明。

莊瑞雄立法委員

建議內政部加速推出「青年購屋公積支持機制」，透過加碼存款利率或獎勵金，協助年輕人籌措自備款。
建議購屋自備款支持方案可搭配生育福利，對育有新生兒的購屋民眾提供利息補貼，以鼓勵生育並減輕年輕家庭負擔。
呼籲內政部盡速解決租屋族電費收取不公問題，建議修改住宅租賃定型化契約，明確規定房東應依「用戶使用多少電就繳多少電費」原則收取，並以「每度平均電價」作為參考，避免房東變相收取高額電費。

王美惠立法委員

關切平均地權條例修正後子法實施時程，並質疑政府打房措施，認為民眾對房價下跌無感，要求政府措施應讓百姓有感。
肯定中央在嘉義市興建社會住宅的努力，但關切東區第三處社宅流標問題，要求住都中心加速招標，確保社宅能早日完工。
詢問嘉義市老屋高價出售現象，並指出嘉義市鼓勵老屋翻新與高容積率可能助長房價，建議中央應訂定明確規範，避免地方政府各自為政。
再次強調政府應讓年輕人有機會購買合理房價的房子，避免房價持續飆漲導致年輕人永遠買不起。

江永昌立法委員

關切預售屋禁止轉售後，政府如何保障購屋者權益，避免爛尾樓、一屋二賣等問題，要求內政部強化預售屋擔保機制。
批評現有履約機制中「同業連帶保證」形同虛設，要求內政部將其從擔保機制中移除，並檢討建商財務審核機制。
指出不動產開發信託中的續建機制不足，銀行作為受託行恐難公正監督建商請款，要求內政部與金管會共同研議，確保信託資金專款專用。
要求內政部盡速提出平均地權條例相關子法，並將強化預售屋保障納入，認為時機恰當。
要求內政部提供1983年「建築區分所有管理條例」草案資料，以供研究如何在完工前賦予承購戶準區分所有權概念。

林德福立法委員

關切中南部沿海浮屍案，要求內政部督導移民署、警政署積極偵辦，避免台灣被美國改列人口販運問題國家。
反對在永和0.48公頃國防部帳務中心興建社會住宅，認為該地路幅狹窄、地窄人稠，應因地制宜，避免雪上加霜。
建議內政部考量高齡化、少子化趨勢，將閒置私校校地改建為社會住宅、托老、托嬰設施，以活化土地並解決社會需求。
指出社會住宅投資報酬率低、維護費用高，建議政府應評估經濟效益，適度調整策略，例如增加租金補貼或包租代管，而非只蓋大型社宅。

邱顯智立法委員

指出電價調漲恐導致租屋族受害，建議內政部修改住宅租賃定型化契約，將電費收取標準改為「當期每度平均電價」，以平衡房東與房客權益。
關切新北市汐止文高用地900戶社宅因營建廢棄物問題停建，要求內政部儘速盤點新北市或鄰近地區國有/市有土地，興建社會住宅，不能放棄原規劃。
質疑營建署「校園周邊道路安全改善計畫」50億元經費申請率低（僅1億元），建議延長執行期限，並針對肇事熱點優先改善，由營建署主動協調地方政府落實。

高嘉瑜立法委員

指出台灣高房價問題部分源於高公設比及虛坪，要求內政部林部長推動「虛坪改革」政策，降低不合理公設比，並期待兩個月內提出具體方向。
關切租金補貼核定戶數與目標有落差，且存在詐領及房東不願配合問題，建議推動租金實價登錄，以落實政策並杜絕詐領。
指出財政部查稅結果顯示租屋黑市嚴重，認為租金實價登錄是健全租屋市場、公開租金行情的關鍵。

廖婉汝立法委員

指出內政部提供屏東縣社會住宅興建地點資料有誤，要求更新正確資訊。
質疑屏東潮州鎮夜市旁黃金地段興建社會住宅的適宜性，建議應評估該地段是否更適合其他開發模式，並考量城鄉差異與地方需求。
建議內政部評估屏東潮州鎮大陳義胞土地的都更可能性，考慮興建合宜住宅或社宅，以帶動周邊發展並符合當地租屋需求。

相關人員回應

林右昌內政部部長

說明海上浮屍案已確認9名本國人為落海或輕生，與偷渡案無關；7名越南籍人士可能與2月份14人偷渡案有關，正配合檢調偵查，尚未發現人口販運事證。
回應房貸補貼重點在於支持年所得120萬元以下的中低薪房貸族，而非房價高低，且若採房價比恐因3成民眾未申報所得而難以勾稽。
表示高房價是全球性問題，台灣會參考他國經驗，但因國情不同無法直接適用。
指出台灣各縣市容積已超額，問題在於容積錯置而非不足，需中央與地方合作將錯置容積導回正軌。
承諾將提出「虛坪改革」政策，預計兩個月內公布初步方向與政策，以解決公設比過高問題。
說明行政院已注意到缺工問題，將研商增加外籍勞工引入，包括營建業。
表示社會住宅是社會投資，不能單純以金錢回報看待，政府需有一定社宅量來解決年輕人居住需求，政策將多管齊下。
澄清「行人地獄」100年改善時程為簡單計算，實際將擇重點區域改善，無需100年。
說明目前關鍵基礎設施由保二負責，成立「保八」專責防護仍在討論中，旨在提高維安層級，尚未定案。

李雅晶財政部賦稅署副署長

說明財政部配合住宅政策，截至112年2月提供63.41公頃國有土地及112筆國有建物供社會住宅興辦，並保留82.15公頃土地供規劃興建。
表示推動國有房地包租，中南部首批22戶已公告，台北市12戶將於5月公告，未來將每季辦理公告作業。
指出房地合一稅2.0實施後，短期持有交易量減少約13%，顯示已抑制不動產短期炒作。
提及配合住宅政策提供租稅優惠，鼓勵房東釋出空餘屋供公益出租、社會住宅使用，並發展租賃住宅專業經營制度。
強調健全房市需相關部會與地方政府從需求面、供給面及制度面通力合作，以平穩房價、遏止不當炒作。

童政彰金融監督管理委員會銀行局副局長

說明金管會配合「健全房地產市場方案」，持續採行信用資源有效配置、控管銀行授信風險及強化金融管理等措施。
指出已發函金融機構落實KYC及授信5P原則，慎防資金流入非實質需求，並籲請銀行考量區域均衡發展調配放款額度。
表示已加強審查建築業者營運週轉金貸款資金用途，並要求銀行辦理不動產抵押發行商業本票或公司債保證業務時，比照央行選擇性信用管制措施管理。
說明已提高銀行不動產授信風險權數，並持續辦理不動產授信業務專案金融檢查，加強監理查核。
指出商業銀行住宅建築及企業建築放款總額未超逾法定限額比率（30%），且不動產貸款逾放比率維持低檔，顯示風險控管尚屬適當。
回應都更危老條例已排除銀行法第72條之2的上限比例，表示金管會對都更危老是鼓勵態度。

潘榮耀中央銀行業務局局長

說明央行運用多元政策工具促進金融穩定，關注房價變動可能危及金融穩定風險，並適時採行信用管制措施，但非以抑制房價為唯一目標。
指出全球金融危機後，央行積極運用不動產貸款規範（選擇性信用管制措施）促進金融穩定，利率政策主要維持物價穩定，對房價影響為附帶效果。
說明自109年12月以來四度調整選擇性信用管制措施，已見抑制相關授信成長成效，有助強化銀行控管不動產授信風險。
表示管制措施實施迄今執行成效良好，受限房貸無寬限期有助抑制投機炒作，貸款成數下降有助銀行控管風險。
指出不動產貸款年增率持續走緩，惟餘額仍高，將持續關注並適時檢討調整管制措施。

林慶堂公平交易委員會服務業競爭處處長

說明公平會訂有「不動產廣告案件處理原則」及「預售屋銷售行為案件處理原則」，規範業者廣告不得虛偽不實，應提供重要交易資訊，避免欺罔或顯失公平行為。
表示除稽查建商資訊揭露及不實廣告外，亦運用科技搜尋軟體、實地訪查、與相關部會聯合稽查預售屋，並辦理宣導說明會導正業者行為。
指出平均地權條例修正後，公平會將持續將不動產不當行銷行為列為重點執法項目，與地政主管機關合作打擊哄抬炒作房價行為。

吳欣修內政部營建署署長

說明包租代管計畫透過公會版合作，擴大執行量能，並將研議擴大至非六都地區，扶植業者融入包租代管市場。
回應關於容積率檢討，表示六都對容積獎勵與放寬有適度討論，會參考公共設施容受力及地價，在通盤檢討時討論，並承諾營建署將做通盤檢討，討論新的容積政策做統一管理。
說明永和國防部帳務中心興建社會住宅案已評估暫停，因該地路幅狹窄、周圍緊迫，施工路徑困難。
表示將會主動接洽金門社會住宅案，由住都中心與營建署合作接手，負責經費與工程管理，並將考量日照、托兒、幼兒園等公共設施納入規劃。
澄清「行人地獄」100年改善時程是概略計算，實際將採重點地區改善，並已與警政署合作優先盤查肇事熱點學校周圍。
說明校園周邊道路安全改善計畫執行率低的問題，將調整公文發送對象至縣市首長，並由營建署同仁親自到各縣市說明，以促進跨局處整合，並承諾會處理延長執行期限的建議。
說明租金補貼政策會持續放寬，並透過資料交叉比對抓詐領，每年都會抽查以確保資料符合。
回應嘉義市東區社宅流標，表示公共工程招標不易，但同仁會努力確保4月招標能順利完成。
說明嘉義市高價老屋主要價值在於土地，且該地塊大小尷尬，開價可能為期待值，並指出嘉義市重劃區建地空地多，購屋選擇多樣。

花敬群國家住宅及都市更新中心代理董事長

說明社會住宅訂價以市場租金為基礎，一般戶8折、弱勢戶7折、中低收入戶5折，並會反算租金負擔是否超過家庭所得3成，與衛福部溝通協助低收入戶。
指出台灣有3成家戶未申報所得，若單純用所得計算租金恐造成社會不公，故現行方式較符合台灣需求。
說明透過仲介實價登錄、包租代管及租金補貼已掌握40多萬筆租賃交易資料，足以作為社宅租金訂定參考，且社宅租金以中古屋市價認定再打折，實質折扣更多。
回應社宅品質問題，承認初期機制可能不成熟，但中央與六都已建立合作平台，將定期召開聯繫會報交流經驗，提升管理與驗收品質。
澄清社宅12萬戶目標是指「決標」數，非「完工」數，蓋房子需要時間，且疫情期間原物料上漲、缺工影響進度。
回應預售屋爛尾樓問題，表示已針對預售屋擔保機制開過座談會，研擬精進調整方向，重點在保護消費者繳納價款。
承認同業連帶保證規範毫無意義，希望從擔保機制中移除，並已檢討爛尾樓防堵議題，正在與產業界溝通。
表示內政部希望對預售屋管制從建商資格開始，確保公司體質，但此法案推動需社會支持。
回應租屋電費收取不公問題，同意是頭痛問題，將努力與台電溝通普及智慧電表，並考慮將定型化契約規範改為「當期每度平均電價」，已獲得部長支持。

相關後續

內政部部長承諾將提出「虛坪改革」政策，預計兩個月內公布初步方向與政策。
內政部營建署將針對委員提出的中央通盤檢討容積率建議，回去進行檢討。
內政部營建署將在2週內瞭解桃園航空城區段徵收案中原住民安置住宅進度落後及被迫遷散問題，並向委員回報。
內政部營建署將針對委員提出的屏東縣社會住宅地點資料有誤問題，更新正確資料給委員，並評估潮州鎮大陳義胞土地的都更可能性。
內政部同意將住宅租賃定型化契約中電費收取標準改為「當期每度平均電價」，將找相關單位討論並朝此方向努力。
內政部將盤點新北市或鄰近國有/市有土地，以彌補汐止文高用地社宅停建的戶數，並於3個月內提供書面報告。
內政部營建署將調整校園周邊道路安全改善計畫的公文發送對象至縣市首長，並將親自到各縣市說明，同時將處理延長執行期限的建議。
委員黃世杰、湯蕙禎、楊瓊瓔、林文瑞及王鴻薇所提書面質詢列入紀錄，刊登公報，並請內政部、金管會等相關部會以書面答復。
內政部將就虛坪改革政策、都更危老獎勵、預售屋建商資格、中央容積率之通盤檢討、租屋實價登錄等整體相關政策，在一定時間內以書面答復給各位委員，並副知本會。

原始資料

公報: 1123701
卷／期／冊: 112／37／1
發布日期: 2023-04-27
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