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財政委員會審查證券投資與不動產證券化修正案：聚焦定義、社宅與稅制

財政委員會會議日期：2024-05-15

LawTrace 法律歷程：證券投資信託及顧問法、不動產證券化條例、海關進口稅則

立法院財政委員會第12次全體委員會議繼續審查「證券投資信託及顧問法」與「不動產證券化條例」修正草案。會議核心討論不動產及公共建設定義、社會住宅是否納入REITs投資標的、資金動用時機與租稅優惠年限等關鍵議題。儘管多數條文照行政院版本通過，但數條涉及爭議的關鍵條文，最終因委員間意見分歧而保留，送院會協商。

討論事項一

繼續審查「證券投資信託及顧問法」部分條文修正草案 (含行政院與委員提案)

核心議題

本次會議主要討論「證券投資信託及顧問法」修正草案中關於不動產投資信託（REITs）的相關定義、投資範圍、租稅優惠及受益人保障等議題，特別是將信託型REITs擴展至基金型。
核心爭議聚焦於「不動產」及「公共建設」的明確定義，以及社會住宅是否應納入REITs投資標的，並討論相關稅制優惠的適用年限。

相關爭議

「不動產」及「公共建設」定義的明確性與範圍：陳玉珍委員與伍麗華委員主張應在母法中明確列舉公共建設細項，以避免執行上的模糊和鼓勵偏遠地區投資；金管會及吳秉叡委員則認為現行概括性定義已足夠，詳細列舉可能掛一漏萬且使法規過於僵化，建議在子法或立法理由中補充。
社會住宅是否納入REITs投資標的：王世堅委員、賴惠員委員、黃珊珊委員主張社會住宅應納入REITs投資範圍，認為其屬公共建設且有助於穩定房價及社會福利；金管會主委黃天牧及吳秉叡委員則表示，為配合政府打房政策及避免資金流入住宅市場造成房價波動，行政院版本將住宅（包括社會住宅）排除在外，且REITs目的為盈利，社會住宅具公益性質恐有扞格。
建照取得與資金動用時機：伍麗華委員及陳玉珍委員提出，現行規定需取得建照後才能動用REITs基金款項，可能與地方政府要求款項到位才能發照的實務衝突，建議放寬。王鴻薇委員則擔憂放寬恐缺乏對投資人的保護。
租稅優惠的適用年限：陳玉珍委員主張證交稅免徵及分離課稅優惠應比照信託型REITs無特定期限，以增加投資誘因；財政部則解釋依《納稅者權利保護法》規定，所有租稅優惠皆須明訂實施年限，故行政院版本訂定10年。
營利事業分離課稅優惠：伍麗華委員及陳玉珍委員建議對機構法人提供10%分離課稅優惠，以提升投資誘因；財政部則說明現行稅制已取消營利事業分離課稅，且併入營所稅計算可讓企業利用虧損沖抵，更具彈性。
基金合併時異議受益人權益保障：陳玉珍委員擔憂依企業併購法規定，要求買回異議受益權恐造成REITs變賣資產，不利多數受益人；金管會則強調此機制旨在保護異議受益人權利。

立法委員發言

羅明才立法委員

詢問REITs發展方向及法案通過後市場動能預估，並關切都更、危老案是否可納入REITs範圍。
質疑過去REITs發行檔數逐年減少，且鮮少含括公共建設，認為應將公共建設明確納入以鼓勵投資。
指出第四十九條之3第三項第二款已提及「促進民間參與公共建設法所定公共建設」，顯示其他條文已有涵蓋公共建設。

吳秉叡立法委員

認為將「公共建設」直接加入法條定義可能造成邏輯缺陷，因不動產證券化應聚焦於不動產本身，建議將公共建設相關內容置於立法理由說明。
強調REITs增加基金型是為打開商機，與公共建設是否寫入法條無直接關係。
提醒REITs的投資目的為盈利，公益性、非營利為目的的長照機構或醫療院所不應被納入，以免與其他法律衝突。
建議基金型REITs應比照基金管理模式，詳盡規範公示、公信、揭露等，並設有發行門檻，以保障投資人。
強調政府應抑制炒房而非打房，並重申REITs交易應獨立於社會政策補貼，避免過度複雜化。

陳玉珍立法委員

主張應在母法中明確列舉公共建設項目，如交通、環境、醫療、長照、綠能等，以補足財政不足並鼓勵業者投入偏遠地區建設。
質疑金管會對許多事物定義不清，導致業界無所適從，強調明確立法可讓公務人員執行更輕鬆。
建議將「除主管機關另有規定外」加入第四十九條之3，並將公共建設寫入，以提高明確性。
提議放寬開發型REITs的資金動用條件，不應侷限於取得建照後，應以財務計畫和可預期收益為準。
主張證交稅免徵及分離課稅優惠應比照信託型REITs無特定期限，並建議地價稅適用基本稅率，以增加投資誘因。

王鴻薇立法委員

提案將第四十九條之3中「經中央目的事業主管機關核准參與之公共建設」擴增為「或直轄市、縣（市）政府核准參與之公共建設」，以擴大資金導入地方公共建設。
關切召委郭國文的修正動議將第四十九條之3中涵蓋促參法公共建設的條文修掉，可能導致公共建設的涵蓋範圍不明確。
質疑召委修正動議中關於開發型不動產的條文過於籠統，擔憂若取消建照取得後才能動用基金款項的規定，將缺乏對投資人的保護。
提案第四十九條之5應修正為「向非利害關係人之金融機構辦理借款」，避免同集團內部的融資問題。

伍麗華Saidhai Tahovecahe 立法委員

建議在第五條第十二款不動產定義中，明確納入促參法第三條第一項所列之公共建設及維持其營運必要資產，以將風力發電、太陽能等再生能源設備納入投資標的。
提案修改第四十九條之3第二項，將「已有使用或利用之約定」納入，以解決地方政府要求款項到位才能發照的實務問題，並使REITs運作更順暢。
提案第四十九條之14，給予機構法人5年內10%分離課稅優惠，以增加引資回台的誘因，因目前商辦及離岸風場收益率偏低。

賴惠員立法委員

建議納入政府有償取得公共服務的PPP模式，讓REITs基金可投資於政府有償取得的公共服務案件，鼓勵民間資金參與公共建設。
主張增加監察人及定期召開受益人會議制度，以保障受益人權益，因不動產市場公開資訊相對較少。
質疑第四十九條之3僅排除住宅法第三條第一款住宅，但未排除社會住宅，認為應鼓勵民間資金參與社會住宅建設，實現居住公益。

王世堅立法委員

呼應賴惠員委員，建議參酌公司法股東會規定，要求證券投資信託事業每年召開受益人會議，以保障受益人權益。
強烈質疑金管會將社會住宅排除在REITs投資範圍之外的解釋，認為社會住宅是公共建設一環且無炒作疑慮，應擴大適用範圍。
強調應修正鼓勵投信發行公共建設REITs，擴大納入有償提供公共建設的促參案件，如社會住宅和長照機構，以提升建設效率並引進民間資金。

黃珊珊立法委員

贊成召委郭國文的修正版本，將多數細節授權子法訂定，前提是子法能承諾保障建照取得等相關配套。
同意社會住宅租金是收益來源，但認為政府應鼓勵多元興建社會住宅，並透過獎勵措施讓社會住宅有機會進入REITs，而非完全排除。

相關人員回應

黃天牧主任委員金融監督管理委員會

說明REITs機制旨在將穩定現金流量的不動產集合切割成小額證券，供小額投資人參與並獲利，同時需保護投資人交易權益。
解釋行政院版本將社會住宅排除在REITs投資範圍外，是為配合政府穩定房價政策，避免資金流入住宅市場引起房價波動，而非不支持房貸住宅證券發展。
回應建照取得問題，表示子法可彈性處理，因各地政府發照程序不同，不宜在母法中僵化規定。
強調關係人交易並非不可行，但須符合銀行法相關規定，確保交易透明且條件不得優於其他授信對象，以避免圖利問題。

張振山局長金融監督管理委員會證券期貨局

說明不動產證券化標的必須是商用而非住用不動產，都更或危老案若為商用證照即可納入REITs範圍。
預估REITs市場效益：3年內約有450億元，5年內可達1,000億元，此數據主要來自投信業兼營不動產部分。
解釋不動產定義應聚焦於原則性，只要是土地附著物且能附加利益，涵蓋綠能等都已足夠，列舉過多反而可能產生混淆。
說明證交稅免徵10年是為鼓勵交易，此年限設定是與財政部協商結果，考量不動產性質。
指出銀行法第33條已有規範利害關係人借款問題，無需在REITs法中重複規定。

陳秋月副組長金融監督管理委員會證券期貨局

補充說明REITs投資判斷基準為不動產是否具有穩定收入，若無穩定收入（如開發階段）則設有投資比例上限。
解釋不動產投資信託的範圍已可涵蓋符合不動產定義的公共建設，無需特別增列，參考國際慣例亦無此作法。
說明對不動產定義中「所依附的設施」，將在條文說明欄中進一步敘明，凡維持不動產營運必須的資產皆可投資。
回應社會住宅議題，確認行政院版本排除住宅法第三條第一款住宅，當時是為顯示政府打房決心，且社會住宅性質與一般住宅不同。
同意放寬開發型不動產資金動用條件，將細節規範授權子法訂定，以增加彈性。
解釋基金合併時異議受益人買回權利是參考企業併購法，旨在保護異議受益人，避免其權益受損。
重申若公共建設符合不動產定義，所有租稅優惠皆一體適用，無需特別寫入。

宋秀玲署長財政部賦稅署

說明贖回不屬於買賣，故本來就無需課徵證券交易稅，無需特別訂定免徵條款。
解釋租稅優惠10年限制是依《納稅者權利保護法》第6條規定，所有新的租稅優惠都必須明訂實施年限，舊法無期限者則須定期檢討。
說明目前所得稅法分離課稅原則限於個人，且正逐步限縮；營利事業部分已取消分離課稅，併入營所稅計算可利用虧損沖抵，更具彈性。
指出租稅優惠實施期限通常訂3至5年，10年已是相對較長，財政部尊重金管會意見設定為10年。

張瓊月簡任正工程司內政部

說明住宅法第三條第一款定義的住宅是指供居住使用之合法建築物，第二款社會住宅則專供出租之用，社會住宅是包含在住宅的大集合中，因此行政院版本將其排除在REITs投資範圍內是符合此定義。

張素珍副司長財政部推動促參司

擔憂在母法中明確列舉公共建設細項，可能因《促參法》未來修訂而導致條文不一致，建議保持彈性。
澄清社會住宅已列入《促參法》的社會福利設施，故已涵蓋在第四十九條第三項第二款「促進民間參與公共建設法所定公共建設」中。
同意將《促參法》第9條之1「政府有償購買公共建設服務」納入第六項，以擴大投資範圍。

莊琇媛局長金融監督管理委員會銀行局

說明向利害關係人借款並非禁止，但須符合銀行法第33條規定，提供十足擔保品並經一定程序，且不得優於其他授信對象。
解釋不動產證券化條例中「開發型之不動產」的定義，現行已改用「開發階段的不動產」形容，僅為名詞轉換，不影響實質內容。
同意郭國文委員修正動議，將募集受益證券時投資標的不明確的申請文件載明項目，由子法訂定規範。
建議第9條維持現行條文，變更基金規模應皆經受益人會議通過，以保障受益人權益。
建議第19條維持現行條文，不擴增借入款用於取得其他有價證券，避免槓桿過大。

林曉韻科長金融監督管理委員會證券期貨局

解釋第四十九條之3第一項序文已明定不能投資住宅法第三條第一項第一款所稱的住宅，此為大前提，而社會住宅亦屬住宅，故不能投資，與第三項第二款內容不衝突。

相關後續

「證券投資信託及顧問法部分條文修正草案」及「不動產證券化條例部分條文修正草案」全案審查完竣，併案擬具審查報告，提報院會討論。
兩法案於院會討論前，將交由黨團協商。
「證券投資信託及顧問法」中，第五條、增訂第四十九條之3、增訂第四十九條之11、增訂第四十九條之14、增訂第四十九條之15、增訂第四十九條之19及第一百十一條等條文，保留送院會協商。
「不動產證券化條例」中，第十七條保留送協商。
委員質詢未及答復或請補充資訊，請相關部會於1週內以書面答復，委員另要求期限者從其所定。
委員陳冠廷所提書面質詢，列入紀錄，刊登公報，並請相關部會以書面答復。

討論事項二

繼續審查「不動產證券化條例」部分條文修正草案 (含委員提案)

核心議題

本次會議主要討論「不動產證券化條例」修正草案中關於不動產相關定義、投資標的範圍、基金募集與管理彈性，以及與「證券投資信託及顧問法」修正案間的法規一致性問題。
核心議題涵蓋不動產及有價證券的定義調整，開發型不動產的描述方式，以及基金募集、借款與合併等運作規範。

相關爭議

「開發型之不動產」定義的修正：行政院版本傾向拿掉此類型化定義，改採形容詞描述，以增加彈性，將進行中開發案納入，但陳玉珍委員質疑拿掉明確定義會造成混淆。
基金借款範圍的擴增：伍麗華委員建議允許基金透過特殊目的工具辦理借款或發行債券籌資，以擴大資金來源；金管會則建議在子法中規定，並擔憂母法加入特殊目的工具會使法制架構複雜化。
基金規模變更是否需經受益人會議通過：金管會堅持變更基金規模皆應經受益人會議通過，以保障受益人權益，但委員曾討論是否僅達一定比率或金額才需通過。
投資住宅法相關限制：李坤城委員提醒，若「證券投資信託及顧問法」中關於住宅的投資限制條文保留協商，則「不動產證券化條例」中相同限制條文也應一致保留，以避免兩法不一。

立法委員發言

吳秉叡立法委員

詢問「不動產證券化條例」修正動議與原條文的差距，特別是將兩法定義一致化的考量。
解釋「開發型之不動產」名詞定義困難，改用「開發階段」描述更為恰當，且不應將其類型化。
指出法律用語中並無「特殊目的工具」，若寫入母法會造成條文難以理解。
提醒變更基金規模應皆經受益人會議通過，以保障受益人權益，並維持現行條文的嚴謹性。
強調兩法案中關於住宅投資限制的條文應保持一致，若「證券投資信託及顧問法」相關條文保留協商，則此法案亦應保留。

陳玉珍立法委員

質疑拿掉「開發型之不動產」的明確定義，會影響開發階段的資金投入，並認為明確定義有助於執行。
支持郭國文委員關於基金募集時標的不明確，應在申請文件載明相關項目的修正動議，認為金管會應將規定訂定得更明確。
支持第17條修正動議，即投資開發型不動產不得超過基金淨資產價值30%的上限。
詢問第22條修正動議目的，確認為增加會計準則規定及前後條文一致化。
支持第19條維持現行條文，不擴增借入款用於其他有價證券取得，避免槓桿過大。

黃珊珊立法委員

詢問拿掉「開發型之不動產」定義的原因，並理解是從名詞改為形容詞的修正，不影響實質內容。
關切第17條關於投資住宅法的限制，詢問是否與「證券投資信託及顧問法」中的爭議條文一致化處理。

賴士葆立法委員

確認第8條修正為依照國際會計準則的提案，並表示沒有意見。
對第9條、第19條、第22條、第26條、第31條的修正動議表示沒有意見。

李坤城立法委員

提醒第17條關於不得投資住宅法的規定，與「證券投資信託及顧問法」中的相關條文應一致化處理，若該法保留協商，則此條亦應保留。

相關人員回應

莊琇媛局長金融監督管理委員會銀行局

說明第四條修正旨在將「不動產證券化條例」與「證券投資信託及顧問法」兩法定義一致化，特別是針對不動產相關有價證券的定義。
解釋將「開發型之不動產」定義拿掉，是因與基金型修正一致，改用形容方式描述「開發階段的不動產」，不影響實質性。
同意郭國文委員修正動議，將基金募集時投資標的不明確的申請文件載明相關項目，授權子法訂定，以增加彈性。
堅持第9條應維持現行條文，變更基金規模皆應經過受益人會議通過，以保障受益人權益。
建議第19條維持現行條文，不擴增借入款用於取得其他有價證券，避免槓桿效果過大。
同意第26條及第31條修正為國際會計準則，因其為名詞修正。

黃天牧主任委員金融監督管理委員會

解釋「開發型之不動產」定義的移除是因其為20年前的規定，現已不適用，應拿掉以增加彈性。

相關後續

「不動產證券化條例」中，第四條、第六條、第八條、第二十二條、第二十六條、第三十一條等條文，照委員郭國文等修正動議或提案通過。
第九條及第十九條維持現行條文。
第二十五條之一不予增訂。
第十七條保留送協商，以與「證券投資信託及顧問法」相關條文一致化處理。

原始資料

公報: 1134601
卷／期／冊: 113／46／1
發布日期: 2024-06-07
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