內政委員會專題報告：公寓大廈公設點交爭議與住宅法修正審查
內政委員會會議日期：2025-06-18
LawTrace 法律歷程：住宅法
立法院內政委員會召開全體委員會議，邀請內政部部長劉世芳及行政院消費者保護處處長鍾瑞蘭就「公寓大廈公設點交爭議及其處理與預防作為」進行專題報告並備質詢。會中除聚焦討論公寓大廈公設點交常見的品質、保固及管委會運作爭議外，亦針對租金補貼政策與地方財政分擔、社會住宅推動進度、危老建物重建與融資限制、公地放領政策以及自然人憑證防詐機制等熱點議題進行廣泛詢答，並進行多項住宅法修正草案之大體討論。
討論事項一
專題報告：「公寓大廈公設點交爭議及其處理與預防作為」並備質詢
核心議題
- 探討公寓大廈共用部分、約定共用部分及附屬設施設備點交過程中所面臨的品質爭議、契約履行爭議、保固認知落差及初始管委會操作不當等實務挑戰。
- 檢討現行公寓大廈管理條例、消費者保護法及民法相關規範在公設點交與瑕疵擔保上的適用與不足。
相關爭議
- 公設點交與公共基金動支關聯性：現行規定未完成公設點交無法領取公共基金，導致管委會因公設未完善而卡關，進而影響社區維運。
- 初始管委會主導權與球員兼裁判爭議：建商保留戶比例過高時容易主導第一屆管委會並通過點交，引發實質住戶與建商利益衝突。
- 租金補貼地方配合款分擔爭議：因應財政收支劃分法修正後，中央要求地方政府恢復負擔租金補貼經費，引發多位立法委員及地方政府對財政負擔與分配公平性的質疑與反彈。
立法委員發言
蘇巧慧 立法委員
- 質疑因財政收支劃分法修正導致中央要求地方分擔租金補貼經費，恐造成財政負擔不公並衝擊弱勢與年輕人權益。
- 要求重新檢討各縣市財力負擔分級與經費分配比例。
張智倫 立法委員
- 指出自然人憑證停用與復用免親自到場的便民措施遭詐騙集團濫用，開立數位存款帳戶變成警示帳戶比重偏高。
- 建議內政部應針對自然人憑證審查制度進行修改，並加強提醒憑證被更換之民眾以防範人頭帳戶洗錢。
張宏陸 立法委員
- 指出建商保留戶過多導致第一屆管委會操作點交流於形式，建議研擬限制建商保留戶參與管委會開會或點交之比例。
- 關切央行不動產管制及銀行法第七十二條之二限制下，自主危老與自主都更遭遇銀行融資受阻及貸款困難之問題。
王美惠 立法委員
- 反映早期老舊公寓常面臨法空地與排水區點交不清及無管委會運作之沉痾，建商留有私地衍生後續爭議。
- 關注危樓與老舊大樓整建輔導期限及補助延續性。
黃捷 立法委員
- 批評財劃法修法未審慎評估事權分配，導致高雄市等地方政府財政受創後又需負擔租金補貼自籌款。
- 要求加速推動室內裝修承攬契約應記載及不得記載事項，並建議研議第三方信託專戶以防範裝修蟑螂。
麥玉珍 立法委員
- 質疑中央統刪地方一般性補助款卻又要求地方自籌租金補貼款，批評政策未定、責任先推。
- 關切住宅法修法後社會住宅土地盤點進度及8年13萬戶社宅興建目標之落實情況。
黃建賓 立法委員
- 針對行政院重啟公地放領政策，指出臺東縣公有地占87%且歷史脈絡複雜，要求內政部主導跨部會協調並在期限內提出解決方案。
李柏毅 立法委員
- 反映社會住宅公共品質與審計處檢討事項，並質疑新青安貸款與銀行核貸因年收入放大認定產生的窒礙難行。
吳琪銘 立法委員
- 強調新北市老舊公寓與危樓比例高，建議持續編列經費補助老舊建物耐震補強與增設電梯。
丁學忠 立法委員
- 指出雲林縣面對中央一般性補助款短差及未來需自籌租金補貼款，地方財政面臨嚴峻挑戰，呼籲中央加強溝通。
牛煦庭 立法委員
- 指出預售屋買賣契約常出現不利買方的點交不平等條款，要求地政司研議檢討不得記載事項。
- 關注點交球員兼裁判、技師認證及公共基金與公設點交脫鉤處理之可行性。
徐欣瑩 立法委員
- 關切建商黑名單與爭議建案防範機制，並要求建立具政府認證的專業驗屋標準與制度。
許宇甄 立法委員
- 質疑中央突然要求地方自籌租金補貼款形同突襲，並指出預售屋常有車位改公設及不實廣告之消費爭議。
李坤城 立法委員
- 關切住宅基金短絀、房地合一稅撥補比例及社會住宅多元取得策略。
謝龍介 立法委員
- 指出租金補貼預算及財劃法調整帶來的衝擊與地方因應，並建議透過包租代管有效活化未來高達數十萬戶的空屋與繼承不動產。
黃國昌 立法委員
- 檢視賴清德總統及歷任政府關於社會住宅12萬戶及13萬戶興建目標之達成進度與路徑。
- 指出中央社宅執行進度與公告完工日期出現落差，要求明確訂出每年具體目標。
王育敏 立法委員
- 指出嘉義縣社會住宅興建進度落後且地方無自辦能力，並建議借鏡南韓等國針對婚育家庭提供之強力住宅獎勵政策來應對少子化。
鄭天財Sra 立法委員
- 關切租金補貼政策調整前應與地方充分協調，並釐清地方統籌經費增加與支出分攤之對價關係。
黃健豪 立法委員
- 指出實務上保固起算點與第一屆管委會點交壓力之矛盾，建議內政部應積極開源並落實房地合一稅撥補住宅基金。
相關人員回應
劉世芳 內政部部長
- 說明公寓大廈點交屬民事領域，政府居於行政監督角色，實務爭議應依民法及契約由法院審理。
- 說明因財政收支劃分法三讀通過後中央經常性收入減少，內政部發文請地方政府預為籌編明年度租金補貼之財力分級分擔比例，回歸111年以前之作法。
- 澄清租金補貼申請資格並未限縮，且今年度仍依舊制執行，未來將由行政院與地方政府持續協調。
- 回應公地放領政策係以平地耕地為主，正由行政院統籌跨部會盤點相關歷史資料與法規適用性。
- 說明社會住宅將朝多元取得方向規劃，並研議將租金補貼及社宅分配與婚育家庭政策結合以因應少子化。
吳欣修 內政部國土管理署署長
- 說明針對預售屋公設點交將持續與地方政府辦理定型化契約查核，並研議由建研所就法規外之檢驗項目訂定客觀標準。
- 說明新青安貸款與銀行授信由財政部及金管會主導，國土署將持續反映相關實務意見。
- 說明社會住宅與包租代管政策執行進度，並強調中央社宅興辦及土地盤點正持續推進中。
林家正 內政部地政司司長
- 說明針對預售屋買賣契約中不利消費者的不平等條款與缺失事項，已列為定期稽查重點並將檢討列入不得記載事項。
鍾瑞蘭 行政院消費者保護處處長
- 說明消費者遇有公設未完工或瑕疵時，可依民法不完全給付或瑕疵擔保主張權利，亦可提起消費申訴或調解。
- 建議主管機關評估修正相關法規增訂公設點交之交屋保留款機制，並研議建立驗屋公司專業證照制度。
相關後續
- 地政司與國土署針對議員提出之預售屋定型化契約不得記載事項檢討及公設點交機制，將於一個月內提出書面報告。
- 內政部將持續推動公寓大廈點交工具表單、預售屋定型化契約查核及爭議處理機制。
討論事項二
審查「住宅法第四條條文修正草案」等38案
核心議題
繼續審查及大體討論多位立法委員及台灣民眾黨黨團擬具之住宅法修正草案，聚焦於社會住宅對象擴大、租屋補助、公益出租人及相關條文之修正。
相關爭議
無相關爭議
立法委員發言
無相關發言紀錄
相關人員回應
無相關發言紀錄
相關後續
宣讀住宅法第21案至第38案提案條文，並定於次日（6月19日）進行提案說明及大體討論。
原始資料
- 公報
- 1146201
- 卷／期／冊
- 114／62／1
- 發布日期
- 2025-07-14
- 原始連結
- 立法院頁面官方 PDF文字檔Parsed JSON